Prêt immobilier sans apport ou avec : combien prévoir ?

Un appartement ancien à 250 000 €, avec, pour l'exemple, 19 000 € de frais de notaire et 2 500 € de garantie (remplacez-les par vos montants) :

• Apport conseillé : 19 000 + 2 500 = 21 500 €, soit 8,6 % du prix
• Avec cet apport, vous empruntez 250 000 € : 1 290 € par mois sur 25 ans à 3,32 %, assurance à 0,30 % comprise
• Sans apport, vous empruntez 271 500 € : 1 401 € par mois, et le crédit coûte 11 783 € de plus.

La banque demande une garantie, qui entre dans le coût du crédit :

• la caution d'un organisme spécialisé, qui rembourse la banque si vous ne payez plus, puis se retourne contre vous ;
• l'hypothèque conventionnelle sur le bien, signée chez le notaire ;
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace depuis 2022 le privilège de prêteur de deniers : elle garantit l'achat d'un bien existant, pas les travaux ni un achat dans le neuf en VEFA, et son inscription échappe à la taxe de publicité foncière.

L'hypothèque légale spéciale reste inscrite pendant la durée du prêt plus un an ; si vous remboursez avant, sa mainlevée a un coût. Le montant de chaque garantie dépend de la banque et du prêt : demandez-le dans la simulation de votre banque, nous ne l'inventons pas.

Il n'existe pas de loi qui impose un apport, ni de « nouvelle loi » qui interdise le prêt sans apport. La décision du Haut Conseil de stabilité financière, qui s'impose aux banques, fixe deux limites : un taux d'endettement de 35 %, assurance comprise, et une durée de 25 ans. Les banques peuvent en sortir pour 20 % de leurs nouveaux prêts, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.

Sans apport, la banque finance le bien et les frais : le prêt est plus élevé que le prix, et la mensualité aussi. Un prêt à taux zéro pour un premier achat peut jouer en partie le rôle d'un apport. Vérifiez d'abord ce que vos revenus permettent : calculer votre capacité d'emprunt.