Comment se calcule la plus-value immobilière
- Plus-value brute = prix de vente (moins les frais payés pour vendre : agence à votre charge, diagnostics) − prix d'acquisition corrigé.
- Prix d'acquisition corrigé = prix d'achat + frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % pour un achat) + travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration faits par des entreprises (réels, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Pour un bien hérité ou donné, on part de la valeur déclarée et des frais réellement payés. Les amortissements déduits en location meublée au réel sont retirés pour les ventes depuis le 15 février 2025.
- Abattements pour durée de détention, par années pleines : pour l'impôt, 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e.
- Impôt : 19 % de la plus-value après abattement « impôt », 17,2 % de la plus-value après abattement « prélèvements sociaux », et une surtaxe de 2 à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € par vendeur (sauf terrain à bâtir).
Exemple de calcul
Un appartement acheté 200 000 € le 15 mars 2014, revendu 320 000 € le 6 octobre 2026, avec les forfaits de 7,5 % (15 000 €) et de 15 % (30 000 €) :
- Prix d'acquisition corrigé : 245 000 € ; plus-value brute : 75 000 €
- 12 années pleines : abattement de 42 % pour l'impôt, de 11,55 % pour les prélèvements sociaux
- Impôt : 43 500 € × 19 % = 8 265 € ; prélèvements sociaux : 66 338 € × 17,2 % = 11 410 €
- Pas de surtaxe (43 500 € imposables, sous 50 000 €)
Total : 19 675 €, payé par le notaire sur le prix de vente le jour de l'acte.
Les principales exonérations
- La résidence principale au jour de la vente : aucun impôt. Un logement libéré avant la vente reste exonéré s'il est mis en vente aussitôt et vendu dans un délai normal (un an en principe), sans être loué entre-temps.
- La première vente d'un autre logement quand vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans votre résidence principale dans les 24 mois (exonération proportionnelle en cas de réinvestissement partiel).
- Une vente de 15 000 € au plus.
- La durée : plus d'impôt après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
- D'autres cas existent (retraités et personnes invalides aux revenus modestes, expropriation, vente à un organisme de logement social) : le notaire les vérifie.
Pour préparer la vente : frais de vente et prix net vendeur, estimation du bien.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Prix de vente net des frais de vente, moins le prix d'achat augmenté des frais d'acquisition (réels ou 7,5 %) et des travaux (réels, ou 15 % après 5 ans). On applique ensuite les abattements pour durée de détention, puis 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quel est l'impôt sur une plus-value de résidence secondaire ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, plus une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Les abattements réduisent l'impôt dès la 6e année de détention.
Après combien d'années n'y a‑t‑il plus d'impôt sur la plus-value ?
22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, comptés en années pleines de la date d'achat (ou du décès, ou de la donation) à la date de la vente.
Que peut‑on déduire de la plus-value immobilière ?
Les frais d'acquisition (notaire, droits) ou le forfait de 7,5 %, les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration faits par des entreprises et non déduits des revenus ou le forfait de 15 % après 5 ans, et les frais de vente justifiés : agence à votre charge, diagnostics.
Les prélèvements sociaux passent‑ils à 18,6 % sur la plus-value ?
Non. La hausse de la CSG votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
Relecture juridique en cours. Vérifiez votre cas avec un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (8)vérifiées le 6 octobre 2026
- Plus-value immobilière sur la vente d'un logementService-Public.fr
- Je vends mon bien immobilier : vais‑je payer de la plus-value immobilière ?impots.gouv.fr et BOFiP
- Notice 2048-IMM-NOT-SD (2026) : déclaration des plus-values immobilièresimpots.gouv.fr et BOFiP
- BOFiP : abattement pour durée de détentionimpots.gouv.fr et BOFiP
- BOFiP : taxe sur les plus-values immobilières élevéesimpots.gouv.fr et BOFiP
- Article 150 VB du CGI : prix d'acquisition, frais et travauxLégifrance
- Article 150 U du CGI : exonérationsLégifrance
- Principales nouveautés de la déclaration des revenus 2025 (taux de la CSG)impots.gouv.fr et BOFiP
Outils et guides liés
- Honoraires d'agence immobilière : calcul du net vendeurDu prix affiché au prix net vendeur, honoraires en % ou en euros, et leur effet sur les frais de notaire.
- Frais de vente immobilière : notaire, agence, ce qui resteAgence, diagnostics, prêt, indemnités, mainlevée, plus-value : ce qui vous reste après la vente.
- Louer ou vendre son appartement ou sa maison : simulateurVendre maintenant ou louer puis vendre : le patrimoine laissé à 5, 10 et 15 ans, avec vos hypothèses.
- Estimer un bien immobilier : estimation gratuite en ligneLe prix de votre bien d'après les ventes réelles autour de l'adresse.
- Calcul des frais de notaire 2026 par départementLe montant exact des taxes de votre département, les émoluments et le total, en euros et en pourcentage du prix.
- LMNP 2026 : simulateur micro-BIC ou réel avec amortissementMicro-BIC ou réel avec amortissement : l'impôt de votre meublé, la 1re année et jusqu'à la revente.