Comment se calcule la capacité d'emprunt
Le calcul part de la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt.
- Mensualité maximale = revenus nets × 35 % − crédits en cours qui continuent.
- Montant empruntable : le capital que cette mensualité rembourse sur la durée choisie, au taux du crédit, une fois l'assurance déduite.
- Budget total = montant empruntable + apport. Les frais de notaire et de garantie se paient sur ce budget : ils réduisent le prix que vous pouvez viser.
La durée compte beaucoup : la même mensualité rembourse plus de capital sur 25 ans que sur 20 ans, mais le coût des intérêts augmente.
Exemple de calcul
Un couple gagne 4 000 € nets par mois, rembourse un crédit auto de 200 € et dispose de 20 000 € d'apport. Taux de 3,32 %, assurance à 0,30 % par an.
- Mensualité maximale : 4 000 × 35 % − 200 = 1 200 €, assurance comprise
- Sur 25 ans : montant empruntable d'environ 232 548 €, budget total de 252 548 € avec l'apport
- Sur 20 ans : environ 201 426 €, soit 31 000 € de moins, mais près de 35 500 € d'intérêts en moins.
Pour savoir quel prix viser une fois les frais payés, utilisez le calcul de l'apport.
Ce que la banque regarde en plus
Les 35 % sont un plafond, pas un droit : la banque regarde aussi le reste à vivre après les mensualités, la stabilité des revenus (contrat, ancienneté), l'apport et la tenue de vos comptes. Elle peut dépasser la règle pour une partie limitée de ses prêts, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
Pour augmenter votre capacité :
- allonger la durée, dans la limite de 25 ans (comparer les durées) ;
- solder un petit crédit avant la demande (vérifier votre taux d'endettement) ;
- comparer l'assurance emprunteur, qui compte dans les 35 % ;
- vérifier votre droit au prêt à taux zéro pour un premier achat.
Questions fréquentes
Combien puis‑je emprunter avec mon salaire ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 % et retirez vos crédits en cours : c'est la mensualité maximale, assurance comprise. Le montant empruntable est le capital que cette mensualité rembourse sur la durée choisie au taux du crédit. Avec 3 000 € nets et aucun crédit, 1 050 € par mois sur 25 ans à 3,32 % et 0,30 % d'assurance permettent d'emprunter environ 203 500 €.
Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?
Calculez 35 % de vos revenus nets avant impôt, retirez les mensualités des crédits qui continuent, puis convertissez cette mensualité en capital selon la durée, le taux et l'assurance. Le simulateur fait le calcul et compare 15, 20 et 25 ans.
L'apport augmente‑t‑il la capacité d'emprunt ?
Pas le montant que vous pouvez emprunter, qui dépend de vos revenus, mais votre budget total : apport + prêt. Il sert d'abord à payer les frais de notaire et de garantie, et rassure la banque.
Quelle durée maximale pour un prêt immobilier ?
25 ans selon la décision du HCSF, jusqu'à 27 ans quand un différé de 2 ans au plus couvre la construction ou les travaux (achat dans le neuf, ou travaux d'au moins 10 % du montant du prêt).
Les revenus locatifs comptent‑ils ?
Oui, mais la plupart des banques n'en retiennent qu'une partie pour tenir compte de la vacance et des charges. Indiquez dans vos revenus le montant que votre banque retient, ou un montant prudent.
Rédaction
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026
- Décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliersLégifrance
- Crédit immobilier : des prêts sur 27 ans sous certaines conditionsService-Public.fr
- Je veux obtenir un crédit immobilierService-Public.fr
- Banque de France, Stat Info « Les crédits aux particuliers – Août 2026 » (6 octobre 2026)Banque de France
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