Comment se calcule l'estimation
Estimation = prix médian au m² des ventes comparables × surface habitable. La fourchette va du premier au troisième quartile : la moitié des ventes comparables se sont faites entre ces deux prix au m².
- Les ventes viennent des demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par l'administration fiscale : chaque vente enregistrée chez le notaire, avec son prix, sa date, sa surface et sa localisation.
- Une vente comparable est celle d'un bien du même type (appartement ou maison), d'une surface à 40 % près, à moins de 500 m de l'adresse. S'il y en a moins de 8, le rayon passe à 1 km puis 1,5 km, et la période de 24 à 36 mois.
- Seules les ventes d'un logement sont gardées (avec cave, garage ou terrain). Les ventes de plusieurs logements, d'un logement avec un local commercial, les ventes sur plan, les échanges et les adjudications sont écartés, comme les surfaces de moins de 9 m² et les prix au m² anormaux pour la commune.
- L'indice de confiance est haut avec au moins 20 ventes aux prix proches, moyen avec au moins 8, faible au-delà. Avec moins de 3 ventes autour de l'adresse, l'estimation repose sur toute la commune.
Exemple de calcul
Un appartement de 50 m² place Léon-Blum, à Paris 11e. Dans les données publiées en avril 2026, 487 appartements de 30 à 70 m² ont été vendus à moins de 500 m entre janvier 2024 et décembre 2025.
- Prix médian au m² de ces ventes : 10 038 €/m², la moitié entre 9 002 et 10 988 €/m².
- Estimation : 10 038 × 50 = 502 000 € (arrondi au millier).
- Fourchette : 9 002 × 50 = 450 000 € à 10 988 × 50 = 549 000 €.
- Beaucoup de ventes aux prix proches : confiance haute.
Pour une maison ou un appartement, les pages estimation d'une maison et estimation d'un appartement détaillent ce qui fait varier le prix de chacun.
Ce que l'estimation ne voit pas
Les ventes publiques ne disent rien de l'état du bien. L'estimation ne tient donc pas compte :
- de l'état et des travaux à prévoir, de la classe DPE : pour louer, la classe G n'est plus décente depuis 2025 et la classe F ne le sera plus en 2028 ;
- de l'étage, de l'ascenseur, de la vue, de l'exposition, d'un extérieur ;
- de la taille du terrain, d'une piscine, d'un garage ;
- des ventes les plus récentes : les données sont mises à jour deux fois par an et les dernières ventes enregistrées n'y sont pas encore.
Les prix publiés n'incluent ni les meubles ni les frais de notaire, et les frais d'agence seulement quand ils sont à la charge du vendeur. Les ventes de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte ne sont pas publiées : l'outil ne peut pas y estimer de prix. Pour un prix de mise en vente, faites visiter le bien par un professionnel, puis calculez votre prix net vendeur.
Questions fréquentes
Comment estimer un bien immobilier gratuitement ?
Comparez-le aux ventes réelles de biens semblables autour de chez vous : les données DVF de l'administration fiscale sont publiques et gratuites. L'outil fait la recherche à votre place et calcule le prix au m² médian de ces ventes, multiplié par votre surface.
Existe‑t‑il un simulateur d'estimation du gouvernement ?
L'administration publie les ventes (DVF), consultables sur explore.data.gouv.fr, et propose le service « Rechercher des transactions immobilières » dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr, pour un achat, une vente, une succession ou une donation. Ce sont des listes de ventes : l'estimation reste à faire, c'est ce que calcule cet outil.
Combien coûte une estimation immobilière ?
L'estimation en ligne à partir des ventes est gratuite. L'avis de valeur d'une agence est le plus souvent gratuit, et l'expertise d'un expert immobilier, utile en cas de succession, de divorce ou de litige, est payante : son prix est libre, demandez un devis.
Pourquoi les estimations varient‑elles d'un site à l'autre ?
Chaque site choisit ses ventes (rayon, période, type de bien), retire ou non les ventes atypiques, et certains ajoutent des annonces ou leurs propres corrections. Ici, la méthode est affichée : ventes DVF de même type et de surface proche, prix médian au m², fourchette du premier au troisième quartile.
Les données des ventes sont‑elles à jour ?
Elles sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Celle d'avril comprend les ventes enregistrées au service de publicité foncière avant le 31 décembre précédent : les ventes des derniers mois manquent toujours.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (5)vérifiées le 6 octobre 2026
- Demandes de valeurs foncières (DGFiP), data.gouv.frDemandes de valeurs foncières
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (Etalab)Demandes de valeurs foncières
- DGFiP : foire aux questions sur les demandes de valeurs foncièresDemandes de valeurs foncières
- impots.gouv.fr : estimer un bien immobilier, service « Rechercher des transactions immobilières »impots.gouv.fr et BOFiP
- Article R*112 A-3 du livre des procédures fiscales (réutilisation des données DVF)Légifrance
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