Acheter un bien, en connaissance de cause

Un diagnostic n'a de valeur que s'il est encore valable le jour de la signature. Regardez la date de chacun :

• État des risques : moins de 6 mois, et exact à la signature.
• Termites : moins de 6 mois, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
• Gaz et électricité : moins de 3 ans, si l'installation a plus de 15 ans.
• Plomb (logement d'avant 1949) : moins d'un an si du plomb a été trouvé au-delà du seuil, sans limite sinon.
• Amiante (permis d'avant juillet 1997) : un repérage antérieur au 1er avril 2013 doit être refait ; depuis, il reste valable sans limite s'il ne signale pas d'amiante.
• DPE : 10 ans, et seuls ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont utilisables.
• Audit énergétique : 5 ans.
• Assainissement non collectif : rapport du SPANC de moins de 3 ans à l'acte.

Le DPE, le plomb, l'amiante, les termites, le gaz et l'électricité sont établis par un diagnostiqueur certifié ; le contrôle de l'assainissement non collectif, par le SPANC. Pour le détail, voir la durée de validité des diagnostics.

La classe du DPE vous renseigne sur la consommation du logement, mais aussi sur ce que vous pourrez en faire. Si vous envisagez de le louer, en métropole :

• un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ;
• un logement classé F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028, et E à partir de 2034 ;
• le loyer d'un logement F ou G ne peut être ni augmenté ni révisé.

Pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique propose au moins deux scénarios de travaux, dont un parcours par étapes vers la classe B, ou une classe adaptée selon les cas. C'est une base pour estimer les travaux, à compléter par des devis.

Pour lire chaque classe, voir les classes du DPE.

L'état des risques indique à quelles zones appartient la parcelle : plan de prévention des risques, sismicité, potentiel radon, recul du trait de côte, obligations légales de débroussaillement. Il liste aussi les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont donné lieu à indemnisation, et les sinistres indemnisés que le vendeur a connus sur le bien.

Quelques points méritent votre attention :

• si un plan de prévention prescrit des travaux, le document indique s'ils ont été réalisés ;
• pour un sinistre lié à la sécheresse (retrait-gonflement des argiles), le vendeur qui dispose du rapport d'expertise joint la liste des travaux indemnisés mais non réalisés ;
• l'information sur les sols pollués est un document distinct, remis lorsque le terrain est concerné.

Avant même la visite, l'aperçu gratuit vous montre les risques connus pour une adresse.

Pour un lot de copropriété, les documents remis avec la promesse en disent beaucoup sur l'immeuble et sur vos futures dépenses.

• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années : travaux votés, débats en cours.
• Les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, et les sommes qui pourraient vous être demandées.
• La quote-part du fonds de travaux attachée au lot.
• Le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet, et les conclusions du DTG s'il existe.
• Le carnet d'entretien et la fiche synthétique de la copropriété.

La surface loi Carrez figure dans la promesse. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, une diminution du prix proportionnelle peut être demandée dans l'année qui suit l'acte. Voir aussi les documents de la vente en copropriété.

Les diagnostics ne disent pas tout. Ces questions complètent utilement le dossier :

1. Quels travaux ont été faits depuis les diagnostics, et avec quelles factures et attestations d'assurance décennale des entreprises ?
2. Existe‑t‑il un carnet d'information du logement ?
3. Le bien a‑t‑il connu des sinistres, indemnisés ou non ?
4. Pour un assainissement non collectif non conforme : quels travaux sont à prévoir ? Ils doivent être faits dans l'année qui suit l'acte.
5. En copropriété : des travaux sont‑ils votés ou envisagés, et comment sont‑ils financés ?

Pour la portée juridique d'un document ou d'une clause, votre notaire est l'interlocuteur. I Love Immo vous aide à lire et ranger les documents ; nous ne donnons pas de conseil juridique.