Comment se calcule la rentabilité locative
Trois taux, du plus simple au plus juste :
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix d'achat × 100. C'est le chiffre des annonces : il ne compte ni les frais, ni les charges, ni l'impôt.
- Rendement net = (loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100. Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance ; les charges sont celles que vous gardez : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion, assurances. Le coût total ajoute au prix les frais de notaire, les travaux et le mobilier.
- Rendement net après impôt = (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ coût total × 100. L'impôt dépend du régime : 30 % d'abattement en micro-foncier, 50 % en micro-BIC pour un meublé de longue durée, charges réelles au régime réel, et en plus l'amortissement du bien en LMNP au réel. Il est calculé avec votre tranche marginale d'imposition, plus les prélèvements sociaux de 17,2 % (location nue) ou 18,6 % (meublé) sur les revenus de 2026.
Le calcul porte sur une année courante, sans crédit : pour l'effet d'un emprunt, voyez le cash-flow ou le simulateur d'investissement locatif.
Exemple de calcul
Un appartement acheté 200 000 € avec 15 000 € de frais de notaire, loué 800 € par mois hors charges, sans vacance. Charges non récupérables 600 €, taxe foncière 900 €, assurance 150 € par an.
- Rendement brut : 9 600 ÷ 200 000 = 4,8 %.
- Rendement net : (9 600 − 1 650) ÷ 215 000 = 3,70 %.
- En micro-foncier avec une tranche à 30 % : revenu imposable 9 600 × 70 % = 6 720 €, impôt et prélèvements 6 720 × (30 % + 17,2 %) = 3 172 €. Rendement après impôt : (7 950 − 3 172) ÷ 215 000 = 2,22 %.
Le même bien loué meublé au même loyer, avec 5 000 € de mobilier, au régime réel LMNP, paierait environ 674 € d'impôt grâce à l'amortissement, soit environ 3,3 % net après impôt. Pour comparer les régimes sur votre bien : location nue ou meublée.
Ce qui fait varier la rentabilité
- Le loyer réel du secteur : vérifiez-le avec l'estimation de loyer et, en zone d'encadrement, le loyer maximum.
- Le prix au m² : plus il est élevé par rapport aux loyers, plus le rendement baisse. Les pages investissement locatif par ville rapprochent prix de vente et loyers de chaque commune.
- La vacance et les impayés : un mois sans locataire retire un douzième des loyers de l'année, soit environ 0,4 point de rendement pour un bien à 5 % brut.
- Les charges et la taxe foncière, qui pèsent davantage dans les petites copropriétés anciennes.
- Le régime fiscal : à loyers égaux, l'écart entre micro-foncier et LMNP au réel dépasse un point de rendement après impôt dans l'exemple ci-dessus.
Le résultat est une estimation à partir de vos chiffres : il ne remplace ni un conseiller fiscal, ni une étude du marché local.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?
Rentabilité brute : loyers annuels hors charges divisés par le prix d'achat, fois 100. Rentabilité nette : loyers encaissés moins les charges du propriétaire, divisés par le coût total (prix, frais de notaire, travaux, mobilier). Après impôt : retirez aussi l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil officiel. Comparez le rendement net après impôt au coût de votre crédit et à ce que rapporterait votre apport ailleurs, et vérifiez le rapport entre loyers et prix dans la commune visée.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut ne compte que le loyer et le prix. Le rendement net retire les charges que vous payez (copropriété non récupérable, taxe foncière, gestion, assurance, vacance) et ajoute au prix les frais d'achat. Dans l'exemple de cette page, l'écart est de 1,1 point.
Faut‑il compter les frais de notaire dans la rentabilité ?
Oui pour la rentabilité nette : ils font partie de ce que vous investissez. Dans l'ancien, ils représentent souvent 7 à 8 % du prix ; le montant exact figure sur le décompte du notaire.
Comment l'impôt change‑t‑il la rentabilité ?
En location nue au micro-foncier, 70 % des loyers sont imposés à votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En meublé de longue durée au micro-BIC, 50 % sont imposés, plus 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026. Au régime réel, vous déduisez les charges réelles et, en meublé, l'amortissement du bien.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (3)vérifiées le 6 octobre 2026
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