Le dossier de diagnostic technique, pièce par pièce

Voici la liste, dans l'ordre de la loi, avec le critère qui rend chaque élément nécessaire.

1. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour un logement construit avant le 1er janvier 1949. Voir le CREP.
2. L'état amiante, lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Voir l'amiante.
3. L'état relatif aux termites, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Voir les termites.
4. L'état de l'installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans. Voir le diagnostic gaz.
5. L'état des risques, dans les zones couvertes par l'article L125-5 du code de l'environnement. Voir l'état des risques.
6. Le DPE et, pour certains biens mal classés, l'audit énergétique. Voir le DPE et l'audit énergétique.
7. L'état de l'installation intérieure d'électricité, si elle a plus de 15 ans. Voir le diagnostic électricité.
8. Le contrôle de l'assainissement non collectif, ou le contrôle du raccordement sur les territoires d'Île-de-France concernés par la qualité de l'eau de la Seine. Voir l'assainissement.
9. L'information sur la mérule, dans les zones délimitées par arrêté. Voir la mérule.
10. Le document sur le bruit des aéroports, pour un immeuble d'habitation ou mixte situé dans une zone A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit. Voir l'ENSA.
11. La conformité des appareils de chauffage au bois, seulement dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère où le préfet a fixé des règles pour ces appareils.
12. Les arrêtés de police de la sécurité ou de la salubrité qui visent le bien, s'il y en a. Cet élément existe depuis le 11 avril 2024.

Pour voir ces éléments sous l'angle de la vente, avec les cas les plus courants, consultez les diagnostics obligatoires pour vendre.

Pour la vente d'un lot, le dossier porte sur ce qui appartient au vendeur, pas sur tout l'immeuble :

• le CREP porte sur la partie privative du logement ;
• les états termites, gaz et électricité, ainsi que les arrêtés de police, portent sur la partie privative du lot ;
• l'état amiante couvre les parties privatives et s'accompagne de la fiche récapitulative du dossier technique amiante des parties communes ;
• l'audit énergétique ne s'applique pas aux lots de copropriété.

Les documents de l'immeuble suivent un autre circuit. La fiche synthétique, le règlement, les procès-verbaux d'assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux et les conclusions du DTG sont annexés à la promesse au titre de l'article L721-2, en plus du DDT. Ils sont détaillés dans les documents de vente en copropriété.

Le dossier se constitue avant la mise en vente, car certaines pièces servent dès les premiers contacts.

1. La première visite : l'état des risques et, si le bien y est soumis, l'audit énergétique sont remis à l'acheteur dès ce moment.
2. La promesse de vente : le DDT complet y est annexé.
3. L'acte authentique : chaque pièce doit encore être valable. Un état termites de plus de 6 mois ou un état des risques devenu inexact doit être refait.

Entre la promesse et l'acte, il s'écoule souvent plusieurs semaines : vérifiez les dates avant la signature. Les durées de chaque pièce sont dans la durée de validité des diagnostics.

Les conséquences dépendent de la pièce.

Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement

Si l'un de ces six documents manque ou n'est plus valable à la signature de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts correspondants. Une clause du contrat qui l'écarterait ne le protège pas sur ce point.

État des risques

S'il n'est pas remis au moment de la promesse, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence qu'au lendemain de sa remise. S'il manque à la signature, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix.

Bruit des aéroports

Le document a une valeur seulement informative, mais son absence ouvre les mêmes recours : annulation ou diminution du prix.

Un diagnostic défavorable n'empêche pas de vendre : le dossier sert à informer l'acheteur, pas à valider le bien.

Pour un bail, le dossier est plus court. L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

• le DPE ;
• le CREP, pour un logement construit avant le 1er janvier 1949 ;
• les états électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques, dans les zones concernées, renouvelé à chaque nouveau locataire ;
• le document sur le bruit des aéroports, dans un plan d'exposition au bruit, à titre indicatif.

La loi mentionne aussi une copie de l'état amiante, mais le texte d'application n'a pas été publié : ce document n'est pas annexé au bail. Le dossier amiante des parties privatives est tenu à la disposition du locataire lorsqu'il est exigé.

Le dossier est annexé au bail à la signature et au renouvellement. Il peut être transmis par voie électronique, sauf si l'une des parties s'y oppose. Il s'applique aux locations vides et meublées de résidence principale et au bail mobilité, pas à la location saisonnière. Le détail est dans les diagnostics obligatoires pour louer.

Le DDT n'est pas un document que l'on commande d'un bloc : il se compose de pièces venues de plusieurs auteurs. Un diagnostiqueur certifié pour le DPE, le plomb, l'amiante, les termites, le gaz et l'électricité ; le service public d'assainissement non collectif pour son contrôle ; le propriétaire lui-même pour l'état des risques, le document sur le bruit et l'information sur la mérule.

Ce que nous faisons pour vous :

• la checklist de votre bien indique les éléments qui s'appliquent, avec la règle et la source officielle de chacun ;
• les pièces déjà réalisées sont rangées dans votre coffre-fort, chacune avec sa date ;
• le dossier est assemblé à partir du coffre-fort, prêt à être partagé avec l'agence ou le notaire ;
• un rappel arrive avant qu'une pièce ne soit trop ancienne.

L'état des risques peut être établi en ligne avec notre service. Pour les diagnostics certifiés, votre demande est transmise à des professionnels : voir les diagnostiqueurs. I Love Immo n'est ni notaire ni diagnostiqueur : votre notaire reste celui qui vérifie le dossier avant la vente.