Simulateur de prêt immobilier : mensualité et coût total

Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier

Un prêt immobilier classique se rembourse par mensualités constantes : chaque mois, vous payez des intérêts sur le capital restant dû et une part de capital, qui grossit au fil des années.

Mensualité hors assurance = capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois.
Assurance emprunteur : le plus souvent un pourcentage annuel du capital emprunté, divisé par 12, qui s'ajoute à chaque mensualité.
Coût total du crédit = toutes les mensualités − le capital emprunté, plus l'assurance. Les frais de dossier et de garantie s'y ajoutent dans l'offre de la banque.

Le tableau d'amortissement montre, mois par mois, la part d'intérêts et de capital : au début, les intérêts pèsent lourd ; à la fin, presque toute la mensualité rembourse le capital.

Exemple de calcul

Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,32 %, avec une assurance à 0,30 % par an.

Mensualité hors assurance : 1 141,51 €
Assurance : 200 000 × 0,30 % ÷ 12 = 50 € par mois, soit 1 191,51 € au total
Coût des intérêts : 1 141,51 × 240 − 200 000 = 73 961 €
Coût de l'assurance : 50 × 240 = 12 000 €, soit un coût total de 85 961 €
La première année, vous payez 6 532 € d'intérêts et remboursez 7 166 € de capital : il reste 192 834 € à rembourser.

Sur 25 ans, la mensualité baisse à 982,04 € hors assurance, mais les intérêts montent à 94 613 € (comparer les durées).

Taux moyen et taux d'usure : les repères officiels

Taux moyen : en août 2026, les nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) ont été accordés en moyenne à 3,32 %, hors frais et assurance, toutes durées confondues (Banque de France, chiffre provisoire publié le 6 octobre 2026). C'est une moyenne, pas une proposition : votre taux dépend de votre dossier, de la durée et de la banque.
Taux d'usure : c'est le TAEG maximum qu'une banque peut pratiquer. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est de 4,09 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus.
Le TAEG comprend les intérêts, l'assurance exigée, la garantie et les frais. Le simulateur l'estime avec ce que vous indiquez : renseignez vos frais dans « Plus d'options » pour une estimation complète.

Ce qu'une simulation ne dit pas

Ce simulateur calcule à partir de vos chiffres : ce n'est pas une offre de prêt, et I Love Immo n'est ni une banque ni un courtier. La banque regarde aussi votre taux d'endettement, limité à 35 % assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus selon le Haut Conseil de stabilité financière.

L'offre de prêt écrite de la banque vous laisse 10 jours de réflexion : vous ne pouvez pas l'accepter avant le 11e jour, et elle reste valable au moins 30 jours. Toute publicité pour un crédit immobilier doit d'ailleurs rappeler ce délai de réflexion, que la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et que, sans prêt, le vendeur doit rembourser les sommes versées (article L313-3 du Code de la consommation).

La phrase « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager » est, elle, imposée dans les publicités pour le crédit à la consommation (article L312-5 du même code). Elle reste le bon réflexe pour un crédit immobilier.

Questions fréquentes

Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

Mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), avec t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Ajoutez l'assurance : capital × taux d'assurance annuel ÷ 12. Le simulateur fait le calcul et donne le tableau d'amortissement.

Quel est le taux moyen d'un prêt immobilier en ce moment ?

3,32 % en août 2026 pour les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations, hors frais et assurance, toutes durées confondues, selon la Banque de France (chiffre provisoire publié le 6 octobre 2026). Il était de 3,08 % en décembre 2025.

Quelle mensualité pour 200 000 € sur 20 ou 25 ans ?

Au taux de 3,32 % : 1 141,51 € par mois sur 20 ans et 982,04 € sur 25 ans, hors assurance. Avec une assurance à 0,30 % par an, ajoutez 50 € par mois. Le coût des intérêts passe de 73 961 € à 94 613 €.

Quel est le taux d'usure d'un prêt immobilier en octobre 2026 ?

Du 1er octobre au 31 décembre 2026 : 4,09 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, 5,40 % pour 20 ans et plus, 5,52 % à taux variable et 6,49 % pour un prêt relais. Ce sont des TAEG maximums, assurance et frais compris.

Le résultat est‑il une offre de prêt ?

Non. C'est une simulation calculée avec vos chiffres. Seule l'offre écrite d'une banque engage, après un délai de réflexion de 10 jours. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Rédaction

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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (7)vérifiées le 6 octobre 2026

Simulateur de prêt immobilier avec tableau d'amortissement