Comment la durée change la mensualité et le coût
La mensualité se calcule avec la formule des prêts à mensualités constantes : capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux annuel ÷ 12 et n le nombre de mois. Allonger n étale le capital sur plus de mois, donc baisse la mensualité ; mais vous payez des intérêts plus longtemps, sur un capital qui baisse plus lentement.
- Coût total = mensualités × nombre de mois − capital, plus l'assurance, qui court elle aussi plus longtemps.
- Revenus nécessaires = mensualité, assurance comprise ÷ 35 %.
- Les taux moyens relevés par la Banque de France sont plus élevés sur les durées longues : demandez à votre banque le taux de chaque durée et saisissez-le.
En août 2026, la durée initiale moyenne des nouveaux prêts pour une résidence principale était de 23 ans et 4 mois (Banque de France).
Exemple : 200 000 € à 3,32 %
Avec une assurance à 0,30 % par an (50 € par mois) :
- 15 ans : 1 462 € par mois, coût total de 63 187 €, revenus nets nécessaires de 4 178 €
- 20 ans : 1 192 € par mois, 85 961 €, 3 404 €
- 25 ans : 1 032 € par mois, 109 613 €, 2 949 €
- 27 ans avec 2 ans de différé : 603 € par mois pendant le différé, puis 1 032 €, pour un coût total de 124 093 €
Le différé ne baisse pas la mensualité : il repousse le début du remboursement du capital, et ajoute deux ans d'intérêts.
La règle des 25 ans et le cas des 27 ans
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de ne pas dépasser 25 ans. Un différé d'amortissement est toléré quand l'entrée dans le logement est décalée par rapport au prêt, dans la limite de 27 ans au total et de 25 ans de remboursement du capital :
- achat dans le neuf en VEFA, contrat de construction de maison individuelle ou de promotion immobilière ;
- achat avec des travaux représentant au moins 10 % du montant du crédit, depuis la décision du 18 décembre 2023 (25 % du coût de l'opération auparavant).
Les banques peuvent sortir de ces règles pour 20 % de leurs nouveaux prêts chaque trimestre, en priorité pour la résidence principale. Une durée courte coûte moins cher : choisissez la plus courte que vos revenus permettent (calculer votre capacité d'emprunt).
Questions fréquentes
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?
25 ans selon la décision du HCSF du 29 septembre 2021. Jusqu'à 27 ans avec un différé de 2 ans au plus pour un achat dans le neuf, une construction ou des travaux représentant au moins 10 % du crédit.
Vaut‑il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Sur 20 ans, le crédit coûte moins cher ; sur 25 ans, la mensualité est plus basse et la capacité d'emprunt plus grande. Pour 200 000 € à 3,32 %, 25 ans font gagner 159 € par mois mais coûtent 23 652 € de plus, assurance à 0,30 % comprise.
Quelle est la durée moyenne d'un prêt immobilier ?
23 ans et 4 mois en août 2026 pour les nouveaux prêts destinés à l'achat d'une résidence principale, et 23 ans et 10 mois pour les primo-accédants, selon la Banque de France.
Peut‑on raccourcir la durée de son prêt en cours ?
Oui, par un remboursement anticipé partiel en gardant la même mensualité, ou en demandant à la banque d'augmenter la mensualité si le contrat le prévoit. Le simulateur de remboursement anticipé chiffre l'économie d'intérêts.
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (3)vérifiées le 6 octobre 2026
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