Comment se calculent les indemnités et l'économie
Capital restant dû : ce qu'il reste à rembourser après les mensualités déjà payées, lu dans le tableau d'amortissement.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : au plus le plus bas de ces deux montants (article R313-25 du Code de la consommation) :
- 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt : capital remboursé × taux ÷ 2 ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Intérêts économisés : la différence entre les intérêts qui restaient à payer et ceux qui restent après le remboursement. Après un remboursement partiel, selon votre contrat et avec la banque, vous pouvez garder la mensualité (la durée baisse) ou garder la durée (la mensualité baisse).
Votre contrat peut prévoir des indemnités plus faibles, ou aucune : relisez la clause de remboursement anticipé.
Exemple de calcul
Un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % : mensualité de 1 159,92 € hors assurance. Après 7 ans (84 mensualités), il reste 145 208 € à rembourser. Vous remboursez 30 000 €.
- Indemnités : 6 mois d'intérêts = 30 000 × 3,5 % ÷ 2 = 525 € ; 3 % du capital restant dû = 4 356 €. La banque peut demander 525 € au plus.
- En gardant la mensualité, le prêt finit 38 mois plus tôt et vous économisez 14 715 € d'intérêts.
- En gardant la durée, la mensualité passe à 920,28 € et vous économisez 7 384 € d'intérêts.
Si vous remboursez tout, les indemnités sont au plus de 2 541 € et vous économisez 35 739 € d'intérêts.
Les règles à connaître
- Le droit de rembourser : vous pouvez toujours rembourser par anticipation, en partie ou en totalité (article L313-47 du Code de la consommation). Le contrat peut seulement refuser un remboursement partiel de 10 % du montant emprunté ou moins, sauf s'il solde le prêt.
- Pas d'indemnité quand le remboursement suit la vente du logement à la suite d'un changement du lieu d'activité professionnelle, d'un décès ou d'une cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint (article L313-48).
- L'assurance emprunteur s'arrête avec le prêt remboursé ; s'il y a une hypothèque, sa mainlevée chez le notaire a un coût.
Si vous vendez pour racheter, le prêt en cours est soldé à la vente : pour acheter avant d'avoir vendu, voyez le prêt relais.
Questions fréquentes
Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?
Calculez 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée (somme × taux du prêt ÷ 2) et 3 % du capital restant dû avant le remboursement : la banque peut demander au plus le plus petit des deux. Votre contrat peut prévoir moins.
Quand n'y a‑t‑il pas d'indemnités de remboursement anticipé ?
Quand le remboursement fait suite à la vente du logement pour un changement de lieu de travail, un décès ou une cessation forcée d'activité, de l'emprunteur ou de son conjoint. Aussi quand le contrat n'en prévoit pas.
Vaut‑il mieux réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée en gardant la mensualité économise le plus d'intérêts. Réduire la mensualité redonne du budget chaque mois et peut améliorer votre taux d'endettement pour un autre projet.
Peut‑on rembourser une partie seulement de son prêt immobilier ?
Oui, à tout moment. Le contrat peut seulement refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du montant emprunté, sauf s'il s'agit du solde.
Rédaction
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026
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