Calcul du taux d'endettement pour un prêt immobilier

Comment se calcule le taux d'endettement

Le calcul est simple : taux d'endettement = mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels × 100.

Les mensualités comprennent tous les crédits qui continuent (immobilier, consommation, voiture) et le nouveau prêt, assurance emprunteur comprise.
Les revenus sont les revenus nets avant impôt sur le revenu de tous les emprunteurs : salaires, revenus réguliers d'activité, pensions. Pour les loyers perçus, beaucoup de banques n'en retiennent qu'une partie ; renseignez le montant que vous jugez prudent.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de ne pas dépasser 35 %, assurance comprise, et une durée de 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf ou avec travaux, si le différé ne dépasse pas 2 ans). Les banques peuvent déroger pour une part limitée de leurs prêts, en priorité pour la résidence principale.

Exemple de calcul

Un couple gagne 4 200 € nets par mois. Il rembourse déjà un crédit auto de 250 € et vise un prêt immobilier de 1 150 € par mois, assurance comprise.

Mensualités : 250 + 1 150 = 1 400 €
Taux d'endettement : 1 400 ÷ 4 200 = 33,3 %, sous les 35 %.
Mensualité maximale du nouveau prêt à 35 % : 4 200 × 35 % − 250 = 1 220 €.

Au-delà de 35 % : que faire ?

Allonger la durée du prêt, dans la limite de 25 ans, pour baisser la mensualité (voir l'effet de la durée).
Augmenter l'apport pour emprunter moins (calculer l'apport).
Solder ou regrouper un petit crédit en cours avant la demande.
Comparer l'assurance emprunteur : elle compte dans le calcul (coût de l'assurance).

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère : la banque regarde aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus, l'apport et la gestion des comptes.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?

35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière. Les banques peuvent dépasser ce taux pour une petite partie de leurs prêts, surtout pour une résidence principale.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Additionnez toutes vos mensualités de crédit, nouvelle mensualité comprise avec l'assurance, puis divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt et multipliez par 100.

Le loyer compte‑t‑il dans le taux d'endettement ?

Le loyer que vous payez aujourd'hui n'entre pas dans le calcul si vous achetez votre résidence principale, puisqu'il disparaît. La banque en tient compte dans le reste à vivre si vous gardez une location.

Les revenus locatifs sont‑ils pris en compte ?

Oui, en partie : beaucoup de banques retiennent une fraction des loyers perçus, souvent autour de 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. La règle dépend de chaque banque.

Rédaction

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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (2)vérifiées le 6 octobre 2026