Comment se calcule le cash-flow
Cash-flow mensuel = loyer encaissé − mensualité du crédit − charges du propriétaire − impôt, ramenés au mois.
- Le loyer encaissé est le loyer hors charges, diminué de la vacance éventuelle.
- La mensualité est calculée sur le montant emprunté (coût total moins apport : prix, frais de notaire, travaux, mobilier), au taux et sur la durée de votre crédit, assurance emprunteur comprise.
- Les charges du propriétaire : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion, assurances.
- L'impôt dépend du régime : micro-foncier, réel foncier, micro-BIC ou LMNP au réel. Au réel, les intérêts et les charges se déduisent ; une première année avec travaux peut créer un déficit foncier qui réduit l'impôt sur vos autres revenus, d'où le cash-flow de la première et de la deuxième année.
Un cash-flow négatif est l'effort d'épargne : ce que vous ajoutez chaque mois. Il n'est pas perdu pour autant, une partie de la mensualité rembourse le capital et se retrouve dans votre patrimoine.
Exemple de calcul
Un studio acheté 120 000 € avec 9 500 € de frais de notaire et 10 000 € d'apport : 119 500 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans, assurance de 0,30 % par an.
- Mensualité : 693 € de crédit + 30 € d'assurance = 723 €.
- Loyer : 750 € hors charges, sans vacance.
- Charges : 480 € de copropriété non récupérables + 700 € de taxe foncière + 120 € d'assurance = 1 300 € par an, soit 108 € par mois.
- Cash-flow avant impôt : 750 − 723 − 108 = − 81 € par mois.
- Après impôt, avec une tranche à 30 % : − 329 € en micro-foncier, − 208 € au réel foncier (les intérêts se déduisent), environ − 105 € en LMNP au réel avec 4 000 € de mobilier financés, l'amortissement effaçant l'impôt.
Comment améliorer le cash-flow
- Le loyer : vérifiez qu'il correspond au marché avec l'estimation de loyer et comparez les communes avec les pages investissement locatif par ville.
- Le régime fiscal : le meublé au réel peut effacer l'impôt pendant des années (comparer location nue et meublée, simulateur LMNP).
- La durée du crédit : plus longue, elle baisse la mensualité mais augmente le coût total (voir l'effet de la durée).
- L'assurance emprunteur : elle peut se changer en cours de prêt (coût de l'assurance).
La banque regarde aussi votre taux d'endettement, loyers comptés en partie. Ce calcul ne remplace pas l'étude de votre banque ou d'un courtier.
Questions fréquentes
Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
Prenez le loyer mensuel encaissé, retirez la mensualité du crédit assurance comprise, les charges non récupérables, la taxe foncière, la gestion et les assurances ramenées au mois, puis l'impôt sur les loyers. Le reste est le cash-flow.
Qu'est‑ce que l'effort d'épargne ?
C'est le cash-flow quand il est négatif : la somme que vous ajoutez chaque mois pour payer le crédit et les charges que le loyer ne couvre pas. Une partie de cette somme rembourse du capital et augmente votre patrimoine.
Un cash-flow négatif est‑il un mauvais investissement ?
Pas forcément : il faut regarder le patrimoine constitué à la fin du crédit et à la revente. Le simulateur d'investissement locatif montre, année par année, le capital remboursé, l'impôt et ce qui reste après la revente.
Comment avoir un cash-flow positif ?
En achetant un bien dont le loyer est élevé par rapport au prix, avec un apport plus important, une durée de crédit plus longue ou un régime fiscal qui réduit l'impôt, comme le meublé au réel. Le loyer doit rester dans les prix du marché et, en zone encadrée, sous le loyer maximum.
Rédaction
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (3)vérifiées le 6 octobre 2026
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