Les quatre régimes, en bref
Location nue (revenus fonciers), prélèvements sociaux de 17,2 % :
- Micro-foncier : si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges. Vous déclarez seulement le montant des loyers.
- Réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous (pour 3 ans). Vous déduisez les charges réelles : intérêts et assurance de l'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, gestion, assurances. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier (hors intérêts) se déduit de votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste, et la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Location meublée (LMNP), prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de 2026 :
- Micro-BIC : abattement de 50 % pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé (plafond de 83 600 €), 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond de 15 000 €).
- Réel : charges réelles et amortissement du bien hors terrain et du mobilier ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, l'excédent se reporte.
Exemple de calcul
Un appartement acheté 180 000 € (frais de notaire 14 000 €), louable 750 € vide ou 850 € meublé (5 000 € de mobilier). Charges déductibles 1 800 € par an, intérêts 3 000 €. Tranche marginale à 30 %.
- Micro-foncier : 9 000 × 70 % = 6 300 € imposables, impôt et prélèvements 2 974 € ; net après impôt 1 226 € par an.
- Réel foncier : 9 000 − 1 800 − 3 000 = 4 200 € imposables, impôt et prélèvements 1 982 € ; net 2 218 €.
- Micro-BIC : 10 200 × 50 % = 5 100 € imposables, impôt et prélèvements 2 479 €, mobilier compté 714 € par an ; net 2 207 €.
- LMNP au réel : l'amortissement efface les 5 400 € de résultat, aucun impôt ; net 4 686 € par an, mobilier compté.
Ici, le meublé au réel rapporte près de 2 500 € de plus par an que la meilleure option vide. À la revente, les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value : le simulateur LMNP mesure cet effet.
Comment choisir
- Le réel foncier devient intéressant dès que les charges déductibles, intérêts compris, dépassent 30 % des loyers, et surtout l'année de gros travaux grâce au déficit foncier. La déduction sur le revenu global est remise en cause si le bien cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent.
- Le meublé peut permettre un loyer plus élevé, mais demande un logement équipé et un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant) au lieu de trois ans. Vérifiez le loyer réel avec l'estimation de loyer et, en zone d'encadrement, le loyer maximum.
- Le LMNP au réel demande une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable.
Ne sont pas pris en compte : le plafond de 21 400 € du déficit foncier pour certains travaux de rénovation énergétique, le dispositif « Relance logement » de 2026 (location nue d'un logement neuf ou rénové, loyers plafonnés), le statut de loueur meublé professionnel. L'impôt est calculé à votre tranche marginale : c'est une estimation, qui ne remplace pas un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier ?
15 000 € de loyers bruts par an pour l'ensemble du foyer fiscal. Au-delà, le régime réel s'applique ; en dessous, vous pouvez quand même opter pour le réel.
Micro-foncier ou réel : lequel choisir ?
Le réel est plus favorable dès que vos charges déductibles (intérêts, travaux, copropriété, taxe foncière, assurance, gestion) dépassent 30 % des loyers. L'option pour le réel vous engage pendant 3 ans.
Peut‑on déduire la taxe foncière des revenus fonciers ?
Oui, au régime réel la taxe foncière fait partie des charges déductibles. Au micro-foncier, aucune charge ne se déduit : l'abattement de 30 % les couvre forfaitairement.
Vaut‑il mieux louer vide ou meublé ?
Fiscalement, le meublé au réel peut être plus léger grâce à l'amortissement, et le loyer peut être plus élevé. Mais le bail est plus court, le logement doit être équipé, et les amortissements augmentent la plus-value à la revente. Le simulateur compare les deux pour votre bien.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Au réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit dû aux charges autres que les intérêts se déduit de votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an. Le reste, et la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026
- Revenus locatifs (location non meublée) : micro-foncier, réel, déficit foncierService-Public.fr
- Revenus d'une location meublée : micro-BIC, régime réelService-Public.fr
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (taux de 2026)Service-Public.fr
- Investissement locatif « Relance logement » (Jeanbrun)Service-Public.fr
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