Comment se calcule l'estimation du loyer
Loyer estimé = loyer au m² de la commune × surface habitable.
- Le loyer au m² vient de la carte des loyers publiée chaque année par le ministère du Logement et l'ANIL : un loyer d'annonce estimé, charges comprises, pour un logement vide mis en location au 3e trimestre 2025. Il est calculé pour un logement type de 52 m² (appartement), 37 m² (1 ou 2 pièces), 72 m² (3 pièces et plus) ou 92 m² (maison).
- La fourchette est l'intervalle de prédiction à 95 % publié avec chaque indicateur, multiplié par votre surface.
- Le nombre de pièces, s'il est indiqué, permet d'utiliser l'indicateur des 1–2 pièces ou des 3 pièces et plus.
Quand une commune a moins de 100 annonces, l'indicateur est calculé sur un groupe de communes voisines comparables : l'outil vous l'indique, ainsi que la fiabilité donnée par l'éditeur.
Exemple de calcul
Un appartement de 2 pièces et 40 m² à Toulouse, loué vide :
- Indicateur des appartements de 1 ou 2 pièces : 16,33 €/m² charges comprises.
- Loyer estimé : 16,33 × 40 = 653 €, soit environ 650 € par mois.
- Fourchette : de 13,25 à 20,11 €/m², soit 530 € à 800 € par mois pour 40 m².
Toulouse n'est pas dans un territoire où le niveau des loyers est encadré. La commune est en zone tendue : pour une relocation, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser l'ancien, révisé selon l'IRL (règles de l'encadrement).
Ce que l'estimation ne dit pas
- Le meublé : la carte ne porte que sur les locations vides. Il n'existe pas de donnée officielle pour le meublé, et nous n'ajoutons aucune majoration.
- L'état du logement : étage, ascenseur, extérieur, DPE ou travaux ne sont pas dans le modèle. Un logement classé G n'est plus décent et ne peut plus être loué ; F ne le sera plus en 2028.
- L'encadrement des loyers : à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, dans le Pays basque et une partie de l'Île-de-France et de Grenoble, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de l'adresse : vérifiez votre adresse.
Pour voir les loyers de votre ville, consultez la page loyer moyen par ville. Pour savoir si l'investissement est rentable, passez au calcul de rentabilité locative.
Questions fréquentes
Comment estimer le loyer de mon appartement ?
Multipliez le loyer au m² de votre commune par la surface habitable. La carte des loyers officielle donne ce loyer au m², charges comprises, pour les appartements et les maisons de chaque commune, avec une fourchette.
Quel est le prix d'un loyer au m² ?
Il dépend de la commune : la carte des loyers 2025 va d'environ 6 €/m² dans les communes rurales les moins chères à plus de 30 €/m² dans certains arrondissements de Paris, charges comprises, pour un appartement vide.
L'estimation vaut‑elle pour un logement meublé ?
Non : les indicateurs officiels portent sur les locations vides. Aucune source officielle ne donne de loyer meublé par commune ; l'outil affiche donc le loyer d'un logement vide.
Le loyer estimé est‑il charges comprises ?
Oui. Les annonces utilisées ne séparent pas le loyer et les charges : l'indicateur est un loyer charges comprises. Retirez les provisions pour charges pour obtenir le loyer hors charges du bail.
Puis‑je fixer le loyer librement ?
Oui, sauf dans les territoires où le loyer est encadré : le loyer de base ne doit pas y dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. En zone tendue, le loyer d'un logement reloué ne peut en principe pas augmenter au-delà de la révision annuelle.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
Relecture juridique en cours. Vérifiez votre cas avec un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (3)vérifiées le 6 octobre 2026
Outils et guides liés
- Encadrement des loyers : votre adresse est‑elle concernée ?Une adresse : loyer encadré ou non, et où trouver le loyer de référence.
- Calcul de rentabilité locative : brute, nette, après impôtRendement brut, net de charges et net après impôt d'un bien loué, selon votre régime fiscal.
- 3 fois le loyer : quel loyer pour votre salaire ?Le loyer à un tiers de vos revenus, ce que couvre votre garant et la limite Visale.
- Micro-foncier ou réel, location nue ou meublée : simulateurLe même bien loué vide ou meublé : le revenu net après impôt dans les quatre régimes.
- Dépôt de garantie location : montant et restitutionLe montant maximum, la date limite de restitution et la pénalité si le dépôt est rendu en retard.