Comment le simulateur calcule votre investissement
Pour chaque année jusqu'à la revente :
- Loyers encaissés = loyer hors charges × (12 − mois de vacance), avec la hausse annuelle choisie.
- Crédit : le montant emprunté est le coût total (prix, frais de notaire, travaux, mobilier) moins votre apport. La mensualité, les intérêts et le capital restant dû suivent le tableau d'amortissement, assurance emprunteur comprise.
- Impôt selon le régime : micro-foncier (30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de loyers), réel foncier (charges, intérêts et travaux déduits, déficit imputable sur vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an), micro-BIC (50 % d'abattement pour un meublé de longue durée en 2026) ou LMNP au réel (charges et amortissement du bien et du mobilier, sans créer de déficit). L'impôt est calculé à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue et 18,6 % en meublé.
- Cash-flow = loyers − charges − mensualités − impôt.
- Patrimoine net = valeur du bien − capital restant dû.
À la revente, l'impôt sur la plus-value des particuliers s'applique : 19 % et 17,2 %, réduits par les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). En LMNP au réel, les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat pour les ventes depuis le 15 février 2025, sauf en résidence services.
L'enrichissement net additionne le net de revente et tous les cash-flows, puis retire votre apport.
Exemple sur 20 ans
Un deux-pièces acheté 150 000 €, 11 500 € de frais de notaire, 16 500 € d'apport : 145 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans, assurance 0,30 %, soit 877 € par mois. Loyer 750 € hors charges, charges non récupérables 600 €, taxe foncière 800 €, assurance 150 € par an. Tranche à 30 %, revente après 20 ans au prix d'achat.
- Rendement brut 6 %, net de charges 4,61 %.
- Micro-foncier : cash-flow de − 504 € par mois, 59 472 € d'impôts sur 20 ans, enrichissement net d'environ 12 500 €.
- Réel foncier : cash-flow moyen de − 421 € par mois grâce aux intérêts déduits, enrichissement net d'environ 32 600 €.
- LMNP au réel avec 5 000 € de mobilier financés : cash-flow de − 287 € par mois, aucun impôt sur les loyers pendant 20 ans ; à la revente, 76 267 € d'amortissements réintégrés créent une plus-value taxée 6 274 €. Enrichissement net d'environ 58 400 €.
Avec un bien qui prend 1 % par an, l'enrichissement net passe à environ 45 500 € en micro-foncier et 86 600 € en LMNP au réel.
Hypothèses et limites
- Les règles fiscales sont celles en vigueur pour les revenus de 2026, supposées inchangées ensuite.
- L'impôt est calculé à votre tranche marginale : le barème progressif, la décote et le quotient familial ne sont pas refaits.
- En LMNP au réel, l'amortissement suit une méthode par composants simplifiée (terrain exclu, 15 % du prix par défaut ; gros œuvre sur 50 ans, toiture et installations sur 25 ans, agencements sur 15 ans, mobilier sur 7 ans) : une hypothèse courante, à valider avec votre comptable.
- Ne sont pas pris en compte : frais de garantie et de dossier du prêt, frais de revente, CFE, statut de loueur meublé professionnel, plafond de 21 400 € du déficit foncier pour travaux énergétiques, dispositif « Relance logement » de 2026.
Pour choisir la ville, les pages investissement locatif par commune rapprochent le prix médian des ventes et le loyer de marché. Pour comparer les régimes en détail : location nue ou meublée, LMNP, SCI à l'IR ou à l'IS. Ce calcul est une estimation : il ne remplace pas un conseiller fiscal ni l'étude de votre banque.
Questions fréquentes
Comment simuler un investissement locatif ?
Renseignez le prix, le loyer, l'apport, le taux et la durée du crédit, les charges, la taxe foncière, le régime fiscal et votre tranche d'imposition. Le simulateur calcule chaque année le cash-flow après impôt et le capital restant dû, puis le résultat de la revente.
Faut‑il investir dans l'immobilier locatif ?
Cela dépend du rapport entre loyers et prix dans la commune, du coût du crédit, de votre fiscalité et de l'effort d'épargne que vous pouvez porter. Le simulateur chiffre ces éléments ; il ne dit pas si le marché montera ou baissera.
Peut‑on investir dans l'immobilier sans apport ?
Un financement sans apport, frais compris, dépend de la banque et de votre dossier. Mettez un apport de 0 dans le simulateur : le crédit couvre tout le coût, la mensualité augmente et l'effort d'épargne aussi.
Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?
En location nue, le réel devient plus favorable que le micro-foncier dès que les charges déductibles, intérêts compris, dépassent 30 % des loyers. En meublé, le LMNP au réel peut effacer l'impôt pendant des années grâce à l'amortissement, mais les amortissements déduits augmentent la plus-value à la revente.
Que comprend l'enrichissement net ?
Le prix de revente, moins le capital restant dû et l'impôt sur la plus-value, plus tous les cash-flows après impôt de la période (négatifs s'il y a eu un effort d'épargne), moins votre apport de départ.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (5)vérifiées le 6 octobre 2026
- Revenus locatifs (location non meublée) : micro-foncier, réel, déficit foncierService-Public.fr
- Revenus d'une location meublée : micro-BIC, régime réelService-Public.fr
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoineService-Public.fr
- Plus-values immobilières : calcul et impositionService-Public.fr
- BOFiP : location meublée, régime fiscalimpots.gouv.fr et BOFiP
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