Les règles du LMNP en 2026
Vous êtes loueur en meublé non professionnel si les recettes de location meublée de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité. Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Micro-BIC, abattement et plafond de recettes pour les revenus de 2026 :
- Location meublée de longue durée : 50 %, jusqu'à 83 600 €.
- Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes : 50 %, jusqu'à 83 600 €.
- Meublé de tourisme non classé : 30 %, jusqu'à 15 000 €.
Les plafonds et taux des meublés de tourisme ont été réduits par la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), à partir des revenus de 2025.
Régime réel : vous déduisez les charges (intérêts, assurance, copropriété, taxe foncière, gestion, comptable) et l'amortissement du bien, hors terrain, et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent se reporte sans limite de durée. Un déficit dû aux charges s'impute sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes.
Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle de 2026 (17,2 % en location nue), après la hausse de la CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
À la revente : pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable, sauf pour les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD).
Exemple de calcul
Un appartement meublé loué à l'année : 9 600 € de loyers, 2 000 € de charges, 3 000 € d'intérêts. Prix 180 000 €, frais de notaire 14 000 €, mobilier 5 000 €, terrain estimé à 15 % du prix. Tranche marginale à 30 %.
- Micro-BIC : 9 600 × 50 % = 4 800 € imposables ; impôt 1 440 € + prélèvements 893 € = 2 333 €.
- Réel : 9 600 − 2 000 − 3 000 = 4 600 € avant amortissement. Amortissement de l'année : 5 277 € pour le bien et 714 € pour le mobilier, limité à 4 600 € ; 0 € d'impôt, 1 391 € reportés.
- Sur 10 ans : 23 328 € d'impôts en micro-BIC, 0 € au réel. Les 41 409 € d'amortissements du bien déduits sont retirés du prix d'achat à la revente ; pour une revente au prix d'achat, l'abattement de 30 % et le forfait travaux de 15 % en absorbent la plus grande part : environ 119 € d'impôt de plus-value.
Plus la revente est tardive et le prix de revente élevé, plus la réintégration pèse : le simulateur la calcule pour la durée choisie.
Ce que le simulateur ne fait pas
- L'amortissement suit une méthode par composants simplifiée (gros œuvre 60 % sur 50 ans, toiture, façades et installations 25 % sur 25 ans, agencements 15 % sur 15 ans, mobilier sur 7 ans, travaux sur 15 ans). Ces durées sont une pratique courante, pas un barème officiel : votre comptable les fixe selon le bien.
- Le statut de loueur meublé professionnel (cotisations sociales, déficit imputable sur le revenu global, plus-values professionnelles) n'est pas calculé.
- L'impôt est calculé à votre tranche marginale, sans refaire le barème complet ; la CFE et la CSG déductible ne sont pas comptées.
Pour comparer avec une location nue, voyez location nue ou meublée ; pour l'opération complète avec crédit et revente, le simulateur d'investissement locatif. Ce calcul est une estimation : il ne remplace pas un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
Que veut dire LMNP ?
Loueur en meublé non professionnel : un particulier qui loue un logement meublé et dont les recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an pour le foyer, ou restent inférieures à ses autres revenus d'activité. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC.
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP ?
Pour les revenus de 2026 : 83 600 € de recettes pour une location meublée de longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, avec 50 % d'abattement ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, avec 30 % d'abattement.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel, le prix du bien hors terrain et le mobilier se déduisent par fractions sur leur durée d'utilisation. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.
Les amortissements LMNP sont‑ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value. Les résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées et les EHPAD ne sont pas concernés.
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Le réel est plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent l'abattement du micro-BIC. Il demande une comptabilité et une déclaration plus lourde ; comparez avec vos chiffres dans le simulateur.
Quels prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
18,6 % sur le revenu imposable de la location meublée non professionnelle (CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 %), contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026
- Revenus d'une location meublée : micro-BIC, régime réel, LMNP et LMPService-Public.fr
- BOFiP : location meublée, régime fiscal (amortissements, déficits)impots.gouv.fr et BOFiP
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (taux de 2026)Service-Public.fr
- Plus-values immobilières : calcul, réintégration des amortissements en LMNPService-Public.fr
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