La surface habitable, dite loi Boutin

La définition figure à l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.

Ne sont pas comptés :

• les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises et les garages ;
• les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs au logement ;
• les vérandas ;
• les locaux communs et les autres dépendances ;
• les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les deux surfaces se ressemblent, mais elles ne servent pas au même moment et ne comptent pas exactement la même chose.

• Usage : la surface loi Carrez figure dans la vente d'un lot de copropriété. La surface habitable figure dans le bail d'habitation, pour tout logement.
• Calcul : les deux déduisent les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures, et ignorent les parties de moins de 1,80 m. Mais la loi Carrez compte tous les locaux clos et couverts du lot, alors que la surface habitable exclut expressément les vérandas, les combles non aménagés, les sous-sols et les remises.
• Conséquence : une véranda close et couverte, par exemple, peut entrer dans la surface Carrez sans entrer dans la surface habitable. La surface Carrez peut donc être plus grande.
• Recours : une erreur de plus d'un vingtième sur la surface Carrez ouvre droit à une baisse du prix de vente ; sur la surface habitable d'une location vide, à une baisse du loyer.

Si le logement n'a aucune de ces surfaces exclues, les deux chiffres peuvent coïncider. Sinon, reprendre la surface Carrez dans un bail revient à annoncer une surface habitable trop élevée.

La surface manque dans le bail

Le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. Sans réponse dans le mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

La surface est inférieure de plus d'un vingtième

Pour une location vide, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart. Le bailleur a deux mois pour répondre. Sans accord, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois suivant sa demande.

Si la demande est faite dans les six mois qui suivent la prise d'effet du bail, la baisse s'applique depuis cette date. Au-delà, elle s'applique à partir de la demande.

Pour une location meublée, la surface doit aussi figurer au bail, mais ce mécanisme de baisse du loyer, prévu pour la location vide, ne s'applique pas.

Aucune certification n'est exigée : le bailleur peut mesurer lui-même. Comme une erreur peut se traduire par une baisse de loyer, le recours à un professionnel limite le risque. Un même professionnel peut établir la surface habitable et la surface Carrez lors d'une seule visite.

La mesure n'a pas de durée de validité. Elle reste valable d'un bail à l'autre tant que le logement n'a pas changé, et doit être refaite après des travaux qui modifient la surface.

Ce que nous faisons pour vous : transmettre votre demande de mesurage à des professionnels qualifiés depuis notre service de mesurage, conserver le résultat avec le bail et les autres documents du logement, et l'inclure dans la liste des pièces de chaque nouvelle location. Voir aussi les diagnostics obligatoires pour louer.