La surface loi Carrez, pour vendre un lot de copropriété

La loi Carrez s'applique à la vente de tout lot de copropriété, quel que soit son usage : un appartement, un bureau, un local commercial, ou une maison qui fait partie d'une copropriété.

Elle ne s'applique pas :

• aux caves, garages et emplacements de stationnement ;
• aux lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ;
• à une maison individuelle hors copropriété, ni à un terrain ;
• à la location : pour un bail d'habitation, c'est la surface habitable qui figure dans le contrat, avec d'autres règles de calcul.

Le calcul est fixé par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. La superficie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par :

• les murs et les cloisons ;
• les marches et les cages d'escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres.

Les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées, par exemple sous une pente de toit. Un balcon ou une terrasse, qui ne sont pas des locaux clos, n'entrent pas non plus dans le calcul.

Le résultat est donc toujours inférieur à la surface « au sol » mesurée entre les murs extérieurs. Il peut aussi différer de la surface habitable : la comparaison est détaillée sur la page loi Boutin.

Aucune certification n'est exigée. Le vendeur peut mesurer lui-même, mais c'est lui qui répond de l'exactitude du chiffre devant l'acheteur. Le confier à un professionnel habitué à ces mesures, diagnostiqueur ou géomètre-expert, limite le risque d'erreur.

Ce que nous faisons pour vous : transmettre votre demande de mesurage à des professionnels qualifiés depuis notre service loi Carrez, conserver le certificat avec les autres documents du bien et le reprendre dans la liste des documents de la vente. Le prix du mesurage n'est pas réglementé : il est fixé par chaque professionnel.

Le mesurage loi Carrez n'a pas de durée de validité. Ce qui compte, c'est que la surface indiquée soit exacte au moment de la vente.

Un mesurage fait lors de votre propre achat peut donc resservir si rien n'a changé. Il faut le refaire après des travaux qui modifient la surface : création ou suppression de cloisons, fermeture d'un balcon, réunion de deux lots, aménagement d'un espace auparavant trop bas.

L'article 46 prévoit deux situations.

La surface n'est pas mentionnée

L'acheteur peut demander la nullité de la vente, au plus tard un mois après l'acte authentique. Si l'acte authentique mentionne la surface, il ne peut plus invoquer l'oubli dans la promesse qui l'a précédé.

La surface est inférieure à celle annoncée

Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle indiquée dans l'acte, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à l'écart. Il doit agir dans un an à compter de l'acte authentique.

Exemple : 60 m² annoncés, 56 m² mesurés. L'écart de 4 m² représente environ 6,7 % de la surface annoncée, donc plus d'un vingtième ; la baisse de prix porte sur les 4 m² manquants.

À l'inverse, une surface plus grande que celle indiquée ne donne lieu à aucun supplément de prix.