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Donation immobilière droits et frais de notaire

Une donation est taxée sur la valeur donnée, après un abattement qui dépend du lien de parenté et se renouvelle tous les 15 ans : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS.

Vous donnez
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Valeur de marché en pleine propriété, au jour de la donation.

Donateurs

Un couple : chacun donne la moitié, avec son propre abattement.

Plus d'options

Par exemple 2 enfants à parts égales.

€

Par bénéficiaire : elles consomment l'abattement.

En bref

Une donation est taxée sur la valeur donnée, après un abattement qui dépend du lien de parenté et se renouvelle tous les 15 ans : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS. Donner la nue-propriété et garder l'usufruit réduit la valeur taxée selon l'âge du donateur ; pour un bien immobilier s'ajoutent les frais de notaire.

Règles et données vérifiées le 6 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé à partir de vos réponses : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Comment se calculent les droits de donation

  1. La valeur donnée : la valeur de marché du bien au jour de la donation, ou seulement celle de la nue-propriété si le donateur garde l'usufruit (60 % de la valeur à 61-70 ans, 70 % à 71-80 ans… d'après le barème fiscal).
  2. L'abattement, par donateur et par bénéficiaire, renouvelé tous les 15 ans : enfant 100 000 €, petit-enfant 31 865 €, arrière-petit-enfant 5 310 €, époux ou partenaire de PACS 80 724 €, frère ou sœur 15 932 €, neveu ou nièce 7 967 €, 159 325 € de plus pour un bénéficiaire handicapé. Les donations des 15 dernières années l'ont peut-être déjà utilisé.
  3. Le barème : en ligne directe, de 5 % jusqu'à 8 072 € à 45 % au-delà de 1 805 677 € ; entre époux, un barème proche ; 35 % puis 45 % entre frères et sœurs, 55 % jusqu'au 4e degré, 60 % au-delà.
  4. Les frais de l'acte pour un bien immobilier : taxe de publicité foncière de 0,60 % (plus 2,37 % de frais d'assiette), contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, émoluments du notaire selon le barème de la donation, plus TVA, et débours.

Les dons d'argent ont deux exonérations en plus : le don familial de 31 865 € (donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur) et, pour les dons versés jusqu'au 31 décembre 2026, jusqu'à 100 000 € par donateur pour acheter un logement neuf ou en VEFA ou financer une rénovation énergétique de la résidence principale (pas pour faire construire).

Exemple de calcul

Une mère de 65 ans donne à son fils la nue-propriété d'un appartement de 400 000 € et en garde l'usufruit :

  • Valeur taxée : 60 % de 400 000 € = 240 000 €
  • Abattement : 100 000 € ; part taxable : 140 000 €
  • Droits : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 24 813,60 € = 26 194 €
  • Frais de l'acte (estimation) : taxe de publicité foncière 1 474 €, émoluments 5 387 € TTC, contribution 240 €, débours 1 200 € = 8 301 €

Si les deux parents donnent ensemble un bien commun, chacun donne la moitié : deux abattements de 100 000 € par enfant.

Bon à savoir avant de donner

  • Donner tôt et en nue-propriété réduit la valeur taxée ; au décès de l'usufruitier, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
  • L'abattement se recharge au bout de 15 ans : deux donations espacées de 15 ans profitent chacune de 100 000 €.
  • La donation-partage entre plusieurs enfants fige la valeur des biens au jour de la donation pour le futur partage.
  • Au décès, les donations de moins de 15 ans sont rappelées : elles réduisent l'abattement de la succession.

Pour la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété seule : barème de la nue-propriété.

Questions fréquentes

Combien coûte une donation de maison à son enfant ?

Aucun droit jusqu'à 100 000 € par parent tous les 15 ans, puis 5 à 45 % selon le barème. Il faut ajouter les frais de l'acte : environ 0,61 % de taxe de publicité foncière, 0,10 % de contribution, les émoluments du notaire et les débours.

Quel est le montant que l'on peut donner sans droits ?

100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, 31 865 € par grand-parent et petit-enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS. Pour une somme d'argent, 31 865 € de plus sous conditions d'âge, et jusqu'à 100 000 € pour un logement neuf ou une rénovation énergétique jusqu'à fin 2026.

Pourquoi donner la nue-propriété ?

Les droits portent sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge du donateur : 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Le donateur garde l'usage du bien ou ses loyers jusqu'à son décès.

Le don pour acheter sa résidence principale est‑il exonéré ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, un don d'argent à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant est exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur s'il sert dans les 6 mois à acheter un logement neuf ou en VEFA, ou à une rénovation énergétique, logement occupé ou loué comme résidence principale pendant 5 ans.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (9)vérifiées le 6 octobre 2026

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