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Droits de succession sur un bien immobilier

Les droits de succession se calculent héritier par héritier : sur la part reçue, on retire un abattement qui dépend du lien avec le défunt (100 000 € pour un enfant, exonération totale pour le conjoint ou le partenaire de PACS), puis on applique le barème progressif de ce lien.

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Sa valeur de marché au jour du décès, part du défunt seulement.

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Facultatif : comptes, placements… moins les dettes et frais d'obsèques.

Héritiers et part de chacun
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Plus d'options

En bref

Les droits de succession se calculent héritier par héritier : sur la part reçue, on retire un abattement qui dépend du lien avec le défunt (100 000 € pour un enfant, exonération totale pour le conjoint ou le partenaire de PACS), puis on applique le barème progressif de ce lien. Un bien immobilier compte pour sa valeur de marché au jour du décès.

Règles et données vérifiées le 6 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé à partir de vos réponses : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Comment se calculent les droits de succession

  1. L'actif taxable : la valeur de marché des biens au jour du décès (le bien immobilier, les comptes, les placements), moins les dettes et les frais d'obsèques. La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % si elle est occupée à ce moment par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé.
  2. La part de chaque héritier, fixée par la loi et le testament.
  3. L'abattement sur cette part : conjoint et partenaire de PACS exonérés ; enfant ou parent 100 000 € ; frère ou sœur 15 932 € (exonération totale sous conditions) ; neveu ou nièce 7 967 € ; autres héritiers 1 594 €. S'y ajoutent 159 325 € pour un héritier handicapé.
  4. Le barème sur le reste. En ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 % au-delà de 1 805 677 €. Entre frères et sœurs : 35 % jusqu'à 24 430 €, 45 % au-delà. Jusqu'au 4e degré (oncles, neveux, cousins germains) : 55 %. Au-delà et entre personnes sans lien de parenté : 60 %.

Exemple de calcul

Une maison de 400 000 € revient à deux enfants, à parts égales :

  • Part de chacun : 200 000 € ; abattement de 100 000 € ; part taxable : 100 000 €
  • Barème : 403,60 € (5 %) + 403,70 € (10 %) + 573,45 € (15 %) + 16 813,60 € (20 %) = 18 194 € par enfant

Total : 36 388 € de droits, soit 9,1 % de la valeur de la maison. Si le conjoint survivant hérite d'une partie, sa part n'est pas taxée.

Ce que l'outil ne fait pas

  • Les parts de chacun dépendent de la loi (présence d'un conjoint, d'enfants, de parents), du testament et de l'option du conjoint (usufruit de toute la succession ou quart en pleine propriété). Pour une part en usufruit ou en nue-propriété, utilisez le barème de l'usufruit.
  • Les donations reçues du défunt depuis moins de 15 ans réduisent l'abattement disponible : voyez le calcul des droits de donation.
  • Les frais du notaire (émoluments de la déclaration et de l'attestation immobilière) s'ajoutent aux droits.
  • Certains biens ont un régime propre (assurance-vie, bois et forêts, entreprises).

La déclaration de succession est à déposer dans les 6 mois du décès en France, et les droits sont payés au dépôt. Le notaire établit le calcul définitif.

Questions fréquentes

Combien prend l'État sur un héritage immobilier ?

Cela dépend du lien de parenté et de la valeur reçue. Un enfant ne paie rien sur les premiers 100 000 € reçus de chaque parent, puis 5 à 45 % par tranche. Le conjoint et le partenaire de PACS ne paient rien. Un neveu paie 55 % après 7 967 €.

Comment calculer les droits de succession sur une maison ?

Prenez la valeur de marché de la maison au jour du décès (moins 20 % si c'est la résidence principale occupée par le conjoint ou un enfant mineur), divisez-la selon la part de chaque héritier, retirez l'abattement de chacun et appliquez son barème.

Quel est l'abattement d'un enfant sur une succession ?

100 000 € par enfant et par parent décédé, diminué des donations reçues de ce parent depuis moins de 15 ans. Un enfant handicapé a en plus un abattement de 159 325 €.

Les frères et sœurs paient‑ils des droits de succession ?

Oui en général : abattement de 15 932 €, puis 35 % jusqu'à 24 430 € et 45 % au-delà. Ils sont exonérés s'ils sont célibataires, veufs, divorcés ou séparés, ont plus de 50 ans ou une infirmité, et ont vécu avec le défunt les 5 années précédant le décès.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (7)vérifiées le 6 octobre 2026

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