Comment se calcule la valeur de la nue-propriété
L'article 669 du code général des impôts fixe la part de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès ; la nue-propriété vaut le reste :
- moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
- 21 à 30 ans : 80 % / 20 % · 31 à 40 ans : 70 % / 30 % · 41 à 50 ans : 60 % / 40 %
- 51 à 60 ans : 50 % / 50 % · 61 à 70 ans : 40 % / 60 % · 71 à 80 ans : 30 % / 70 %
- 81 à 90 ans : 20 % / 80 % · 91 ans et plus : 10 % / 90 %
Un usufruit temporaire (pour une durée fixe) vaut 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, toute période commencée comptant, sans dépasser la valeur de l'usufruit à vie de la même personne.
Exemple de calcul
Un père de 72 ans donne à sa fille la nue-propriété d'une maison de 300 000 € :
- Usufruit (71 à 80 ans) : 30 % = 90 000 €, gardé par le père
- Nue-propriété : 70 % = 210 000 €, transmise à la fille
Les droits de donation portent sur 210 000 € : après l'abattement de 100 000 €, 110 000 € sont taxés. Au décès du père, la fille devient pleine propriétaire sans nouveaux droits. Le calcul complet : droits de donation.
Quand sert ce barème
- Donation avec réserve d'usufruit : les parents gardent l'usage du bien ou ses loyers, les enfants reçoivent la nue-propriété ; les droits sont plus faibles.
- Succession : le conjoint survivant qui choisit l'usufruit de toute la succession laisse la nue-propriété aux enfants ; chacun est taxé selon ce barème (le conjoint est exonéré). Voir les droits de succession.
- Vente d'un bien démembré : le prix se partage en principe selon la valeur de chaque droit, souvent avec ce barème si les parties en conviennent.
Ce barème est une valeur fiscale, pas un prix de marché : pour un achat de nue-propriété entre investisseurs, le prix se négocie autrement (durée, loyers, taux).
Questions fréquentes
Que veut dire nue-propriété ?
C'est le droit d'être propriétaire d'un bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus : ce droit appartient à l'usufruitier. Au décès de l'usufruitier (ou à la fin d'un usufruit temporaire), le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Comment calculer la valeur de l'usufruit selon l'âge ?
Appliquez le pourcentage de l'article 669 du CGI à la valeur du bien : 50 % entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans. La nue-propriété vaut le reste.
Peut‑on vendre un bien en usufruit ?
Oui, avec l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire : chacun signe et reçoit en principe sa part du prix selon la valeur de son droit. L'un peut aussi vendre seul son droit, ce qui est plus rare.
Combien vaut un usufruit temporaire ?
23 % de la valeur du bien par période de 10 ans : 23 % pour 10 ans, 46 % pour 15 ou 20 ans. Il ne peut pas valoir plus que l'usufruit à vie de la même personne.
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