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Négocier un prix immobilier le bien est‑il au bon prix ?

Pour négocier un prix immobilier, comparez le prix demandé au m² à celui des biens semblables vendus dans le quartier.

Adresse du bien

Type de bien
m²

Celle de l'annonce (loi Carrez en copropriété).

€

Prix de l'annonce, frais d'agence compris.

Plus d'options

Pour préférer les ventes à une pièce près.

En bref

Pour négocier un prix immobilier, comparez le prix demandé au m² à celui des biens semblables vendus dans le quartier. Au-dessus des trois quarts des ventes comparables, l'écart avec leur prix médian est un argument chiffré pour une offre plus basse. L'outil fait la comparaison à partir des ventes publiées par l'administration fiscale.

Règles et données vérifiées le 6 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé à partir de vos réponses : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Comment le prix demandé est comparé aux ventes

  1. Prix demandé au m² = prix de l'annonce ÷ surface habitable.
  2. Ventes comparables : biens du même type, de surface à 40 % près, vendus à moins de 500 m (jusqu'à 1,5 km s'il en manque) dans les 24 à 36 derniers mois des données publiques (DVF).
  3. Position : sous le premier quartile, le prix est plus bas que trois ventes comparables sur quatre ; au-dessus du troisième quartile, il est plus élevé que trois sur quatre ; entre les deux, il est dans la fourchette.
  4. Marge appuyée par les ventes = prix demandé − (prix médian au m² des ventes × surface), quand le prix demandé est au-dessus.

Il n'existe pas de taux de négociation officiel : la marge affichée est l'écart avec le marché, pas une remise due par le vendeur.

Exemple de calcul

Un appartement de 60 m² place Notre-Dame, à Amiens, affiché 190 000 €.

  • Prix demandé au m² : 190 000 ÷ 60 = 3 167 €/m².
  • 95 appartements comparables vendus à moins de 500 m de janvier 2024 à décembre 2025 (données publiées en avril 2026) : médiane 2 547 €/m², la moitié entre 2 087 et 2 955 €/m².
  • Le prix est au-dessus des ventes voisines, à +24,3 % du prix médian (2 547 × 60 = 152 820 €).
  • Marge appuyée par les ventes : 190 000 − 152 820 = 37 000 € environ, soit 19,6 % du prix demandé.

Avant d'en faire une offre, vérifiez ce qui pourrait justifier l'écart : rénovation complète, étage élevé avec ascenseur, terrasse, vue.

Négocier avec des arguments

  • Les ventes voisines : citez le prix médian au m² et le nombre de ventes, sans viser plus bas que le premier quartile sans raison.
  • Les travaux et le DPE : un devis, une classe F ou G, une toiture à refaire se chiffrent et se déduisent. Demandez les diagnostics dès la visite.
  • La copropriété : charges, travaux votés, fonds de travaux et plan pluriannuel pèsent sur le prix.
  • Votre dossier : un financement déjà validé (votre capacité d'emprunt) rassure le vendeur.

Faites ensuite une offre d'achat écrite, avec le prix proposé et sa durée de validité, et prévoyez les frais de notaire dans votre budget.

Questions fréquentes

De combien peut‑on négocier un bien immobilier ?

Aucune règle ne fixe une marge. Elle dépend de l'écart entre le prix demandé et les ventes comparables, de l'état du bien et du temps depuis la mise en vente. Un prix au-dessus des trois quarts des ventes voisines laisse plus de place qu'un prix déjà dans la fourchette.

Comment savoir si un bien immobilier est trop cher ?

Comparez son prix au m² aux ventes de biens du même type et de surface proche, vendus près de l'adresse ces deux dernières années. Si le prix dépasse le troisième quartile de ces ventes, il est plus élevé que trois ventes sur quatre.

Comment négocier le prix d'une maison ?

Appuyez‑vous sur les ventes de maisons voisines, puis sur ce qui coûtera : travaux, DPE, assainissement, toiture. Chiffrez chaque point, faites une offre écrite avec une durée de validité et gardez une marge pour une contre-proposition.

Les prix des ventes publiées sont‑ils fiables ?

Ce sont les prix déclarés dans les actes de vente, publiés par l'administration fiscale. Ils n'incluent ni les meubles ni les frais de notaire, et les frais d'agence seulement à la charge du vendeur. Les ventes atypiques sont écartées du calcul.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

Relecture juridique en cours. Vérifiez votre cas avec un professionnel avant de signer.

Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (3)vérifiées le 6 octobre 2026

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