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Comment vendre sa maison avec un rapport complet

Pour vendre sa maison, on fixe un prix à partir des ventes récentes autour du bien, on fait réaliser les diagnostics obligatoires avant la promesse de vente et on calcule ce qui restera après les honoraires, le prêt et l'impôt.

Adresse du bien

Type de bien
m²

Pour la fourchette de prix et le prix des diagnostics.

Plus d'options : précisez le bien

À défaut, l'année de construction : plomb et amiante en dépendent.

Une maison classée E, F ou G demande aussi un audit énergétique.

Électricité de plus de 15 ans ?
Assainissement individuel ?

Fosse septique ou micro-station.

En copropriété ?

Choisissez l'adresse du bien pour obtenir le rapport.

En bref

Pour vendre sa maison, on fixe un prix à partir des ventes récentes autour du bien, on fait réaliser les diagnostics obligatoires avant la promesse de vente et on calcule ce qui restera après les honoraires, le prêt et l'impôt. Entrez l'adresse, le type et la surface : le rapport réunit ces étapes avec leurs sources, et se télécharge en PDF.

Règles et données vérifiées le 6 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé à partir de vos réponses : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Comment se calcule le rapport vendeur

Le rapport applique à votre bien des données publiques et les règles en vigueur :

  • La fourchette de prix : les ventes de maisons ou d'appartements de surface proche, enregistrées par l'administration fiscale (DVF) autour de l'adresse, de 500 m à 1,5 km sur 24 à 36 mois. Prix au m² des ventes × surface : le bas de la fourchette est le 1er quartile, le haut le 3e quartile. Avec moins de 8 ventes comparables, le rapport prend les ventes de toute la commune.
  • Les documents : la liste des diagnostics et pièces exigés pour vendre, selon le type de bien, l'année de construction, le gaz, l'électricité, l'assainissement et la copropriété. Une réponse inconnue laisse le document « selon vos réponses ».
  • Les diagnostics à commander : leur prix indicatif « à partir de », calculé comme dans le simulateur des diagnostics.
  • Ce que vous toucherez : prix de vente − honoraires d'agence à votre charge − diagnostics − état daté − capital restant dû − indemnités de remboursement anticipé − impôt sur la plus-value. Les indemnités sont comptées à leur plafond légal : six mois d'intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant dû.

Exemple de calcul

Les ventes comparables d'une maison de 95 m² ont un prix médian de 2 400 €/m², la moitié d'entre elles entre 2 100 € et 2 750 €/m².

  • Fourchette : 2 100 × 95 = 200 000 € à 2 750 × 95 = 261 000 € (arrondis au millier), médiane 2 400 × 95 = 228 000 €.

Le propriétaire vend 250 000 €, avec 4 % d'honoraires à sa charge. Il doit encore 80 000 € sur un prêt à 2 %. C'est sa résidence principale.

  • Honoraires : 250 000 × 4 % = 10 000 €.
  • Indemnités au plus : 80 000 × 2 % ÷ 12 × 6 = 800 € (3 % du capital, 2 400 €, est plus élevé).
  • Plus-value : exonérée, c'est la résidence principale.
  • Net : 250 000 − 10 000 − 80 000 − 800 = 159 200 €, avant le prix des diagnostics que l'outil ajoute pour votre bien.

Les documents à réunir avant de vendre

Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ou au compromis, sinon à l'acte de vente. Chaque diagnostic doit être encore valable ce jour-là (vérifier une date).

  • Dès l'annonce : la classe du DPE.
  • Dès la première visite : l'état des risques, et l'audit énergétique pour une maison classée E, F ou G.
  • À la promesse : amiante et plomb selon l'année du permis de construire, électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans, assainissement non collectif, termites selon la zone ; pour un lot de copropriété, la surface Carrez et les documents du syndic.
  • À l'acte : l'état daté de la copropriété.

Le calendrier des documents calcule, à partir de vos dates, quand faire réaliser chaque diagnostic.

Ce que le rapport ne remplace pas

  • La fourchette n'est pas une estimation d'expert : elle ne voit ni l'état du bien, ni l'étage, ni la vue, ni les travaux. Un agent immobilier ou un notaire peut vous donner un avis de valeur. Les ventes ne sont pas publiées en Alsace, en Moselle et à Mayotte.
  • Les indemnités de remboursement anticipé sont comptées au plafond : votre contrat peut prévoir moins. Elles ne sont pas dues si la vente suit une mutation professionnelle, un licenciement ou un décès.
  • L'impôt sur la plus-value d'un bien qui n'est pas votre résidence principale est estimé avec les forfaits légaux : le notaire le calcule et le paie sur le prix de vente. Calcul détaillé de la plus-value.
  • Les frais de mainlevée d'hypothèque dépendent du prêt : ajoutez-les dans « Autres frais » si votre notaire vous les a indiqués.

Après le rapport : préparer la vente

Créez le passeport du bien : vos diagnostics, les documents de copropriété et leurs dates au même endroit, la liste de ce qui manque et les rappels avant qu'un document n'expire. Vous partagez ensuite le dossier avec l'agence ou le notaire par un lien, et vous transmettez le passeport à l'acquéreur après la vente.

Pour les honoraires d'agence et le prix affiché dans l'annonce, voir le calcul du net vendeur ; pour toutes les pièces à fournir, la page vendre.

Questions fréquentes

Quelles sont les étapes pour vendre sa maison ?

Fixer un prix à partir des ventes récentes, faire réaliser les diagnostics, mettre en vente avec la classe du DPE dans l'annonce, remettre l'état des risques dès la première visite, accepter une offre, signer la promesse ou le compromis avec le dossier de diagnostic technique, puis l'acte de vente chez le notaire. L'acquéreur non professionnel peut se rétracter pendant 10 jours après la promesse.

Quels documents faut‑il pour vendre sa maison ?

Le dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques, amiante et plomb selon l'année du permis de construire, électricité et gaz de plus de 15 ans, assainissement non collectif, termites selon la zone, audit énergétique pour une maison classée E, F ou G. Le rapport liste ceux qui s'appliquent à votre bien.

Comment connaître le prix de vente de sa maison ?

En regardant les ventes réelles de biens comparables autour de chez vous, publiées par l'administration fiscale (DVF). Le rapport en tire une fourchette, du 1er au 3e quartile des prix au m². Ce n'est pas une estimation d'expert : l'état du bien et le marché du moment comptent aussi.

Combien reste‑t‑il après la vente d'une maison ?

Le prix de vente moins les honoraires d'agence à votre charge, les diagnostics, l'état daté en copropriété, le capital restant dû et les indemnités de remboursement anticipé, et l'impôt sur la plus-value si ce n'est pas votre résidence principale.

Faut‑il payer des indemnités pour rembourser son prêt en vendant ?

Le contrat peut en prévoir, au plus six mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si la vente suit un changement de lieu de travail, la cessation forcée de l'activité ou le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Paie‑t‑on un impôt quand on vend sa maison ?

Pas sur la vente de sa résidence principale : la plus-value est exonérée. Pour un autre bien, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention ; elle est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale

Sources officielles (6)vérifiées le 6 octobre 2026

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