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Outil gratuit

Estimation maison d'après les ventes voisines

Pour estimer une maison, on compare son prix au m² à celui des maisons de surface proche vendues autour de l'adresse ces deux dernières années.

Adresse du bien

Avec le numéro : les ventes sont cherchées autour de ce point.

m²

Surface habitable, sans le garage, les combles non aménagés ni le terrain.

Plus d'options

Séjour et chambres, sans cuisine ni salle de bains. Sert à préférer les ventes à une pièce près.

En bref

Pour estimer une maison, on compare son prix au m² à celui des maisons de surface proche vendues autour de l'adresse ces deux dernières années. L'outil les cherche dans les ventes publiées par l'administration fiscale (DVF) et donne un prix, une fourchette et le nombre de ventes utilisées. Le terrain, l'état et le DPE restent à apprécier sur place.

Règles et données vérifiées le 6 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé à partir de vos réponses : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Comment se calcule l'estimation d'une maison

Estimation = prix médian au m² des maisons comparables × surface habitable de votre maison. La fourchette va du premier au troisième quartile des prix au m².

  • Les maisons comparables ont été vendues seules (avec leur terrain, un garage ou une dépendance), ont une surface habitable à 40 % près de la vôtre et se trouvent à moins de 500 m. Le rayon passe à 1 km puis 1,5 km, et la période de 24 à 36 mois, tant qu'il y en a moins de 8.
  • La surface est la surface habitable : ni le garage, ni les combles non aménagés, ni le terrain. Celle des ventes est la dernière déclarée à l'administration fiscale.
  • Le prix au m² comprend le terrain : dans les ventes, il n'est pas séparé de la maison. Une maison sur un grand terrain se vend plus cher au m² habitable qu'une maison de ville.

Avec le nombre de pièces (dans « Plus d'options »), l'outil préfère les maisons à une pièce près, s'il y en a au moins 8.

Exemple de calcul

Une maison de 100 m² rue Saint-Acheul, à Amiens. Dans les données publiées en avril 2026, 55 maisons de 60 à 140 m² ont été vendues à moins de 500 m entre janvier 2024 et décembre 2025.

  • Prix médian au m² : 2 346 €/m², la moitié entre 1 794 et 2 706 €/m².
  • Estimation : 2 346 × 100 = 235 000 € (arrondi au millier).
  • Fourchette : 179 000 € à 271 000 €.
  • Les prix sont assez dispersés : confiance moyenne. C'est le cas typique des maisons, dont le terrain et l'état varient beaucoup.

Ce qui fait varier le prix d'une maison

L'estimation situe votre maison parmi les ventes voisines. Pour savoir où elle se place dans la fourchette, regardez ce que les ventes ne disent pas :

  • le terrain : sa surface, son exposition, s'il est constructible en partie ;
  • l'état et les travaux : toiture, menuiseries, chauffage, assainissement (hors tout-à-l'égout, son contrôle fait partie des diagnostics de vente) ;
  • la classe DPE : une maison classée F ou G se négocie souvent plus bas, car elle demande des travaux. Faites une estimation de la classe DPE avant le diagnostic ;
  • les annexes : garage, piscine, dépendances, sous-sol.

Avant de mettre en vente, prévoyez les diagnostics obligatoires d'une maison et calculez votre prix net vendeur.

Questions fréquentes

Comment estimer sa maison gratuitement ?

Comparez-la aux maisons de surface proche vendues autour de chez vous : les ventes publiées par l'administration fiscale (DVF) sont gratuites. L'outil les cherche autour de l'adresse et multiplie leur prix médian au m² par la surface de votre maison, sans inscription.

Combien vaut ma maison ?

Le prix des maisons comparables vendues près de chez vous en donne la fourchette : la moitié se sont vendues entre le premier et le troisième quartile affichés. La place de votre maison dans cette fourchette dépend du terrain, de l'état, des travaux et du DPE.

Combien coûte l'estimation d'une maison par une agence ?

L'avis de valeur d'une agence immobilière est le plus souvent gratuit, car il prépare un mandat de vente. L'expertise d'un expert immobilier, utile pour une succession, un divorce ou un litige, est payante et son prix est libre : demandez un devis.

Peut‑on faire estimer sa maison sans la vendre ?

Oui. L'estimation en ligne ne vous engage à rien, et l'administration fiscale propose aussi, dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr, le service « Rechercher des transactions immobilières » pour une succession, une donation ou un projet de vente.

Le terrain est‑il compris dans le prix au m² ?

Oui : dans les ventes publiées, le prix de la maison comprend son terrain. Le prix au m² est rapporté à la seule surface habitable, ce qui explique les écarts entre une maison de ville et une maison sur un grand terrain.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

Relecture juridique en cours. Vérifiez votre cas avec un professionnel avant de signer.

Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026

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