Les diagnostics obligatoires pour vendre un bien

1. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : pour un logement construit avant le 1er janvier 1949. Voir le CREP.
2. L'état amiante : lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Voir le diagnostic amiante.
3. L'état relatif aux termites : lorsque le bien est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Voir le diagnostic termites.
4. L'état de l'installation intérieure de gaz : lorsqu'elle a plus de 15 ans. Voir le diagnostic gaz.
5. L'état des risques : lorsque le bien, bâti ou non, est couvert par un plan de prévention des risques, en zone de sismicité 2 à 5, en zone radon de niveau 3, exposé au recul du trait de côte ou soumis à des obligations légales de débroussaillement. Voir l'état des risques.
6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, pour certains biens, l'audit énergétique. Voir le DPE et l'audit énergétique.
7. L'état de l'installation intérieure d'électricité : lorsqu'elle a plus de 15 ans. Voir le diagnostic électricité.
8. Le contrôle de l'assainissement non collectif : pour un logement qui n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, avec le rapport du SPANC. Voir l'assainissement.
9. L'information sur la mérule : dans les zones délimitées par arrêté, la promesse ou l'acte indique s'il existe un risque. C'est une déclaration du vendeur, pas un diagnostic. Voir la mérule.
10. Le document sur le bruit des aéroports (ENSA) : pour un logement ou un immeuble mixte situé dans une zone A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit. Voir l'ENSA.
11. L'information sur les appareils de chauffage au bois : seulement dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère où le préfet a fixé des règles pour ces appareils.
12. Les arrêtés de police de la sécurité ou de la salubrité qui visent l'immeuble, s'il y en a. Cet élément a été ajouté le 11 avril 2024.

Pour un logement raccordé au tout-à-l'égout, un contrôle du raccordement n'est exigé qu'à certains endroits : là où un arrêté municipal l'impose, et sur les territoires d'Île-de-France concernés par la qualité de l'eau de la Seine.

En copropriété, le CREP porte sur la partie privative du logement ; les états termites, gaz et électricité, ainsi que les arrêtés de police, sur la partie privative du lot. L'état amiante couvre les parties privatives et s'accompagne de la fiche récapitulative du dossier technique amiante des parties communes.

L'audit énergétique complète le DPE pour la vente d'une maison, ou d'un immeuble de plusieurs logements qui n'est pas en copropriété, lorsque sa classe est mauvaise :

• classes F et G depuis le 1er avril 2023 ;
• classe E depuis le 1er janvier 2025 ;
• classe D à partir du 1er janvier 2034.

Dans les départements et régions d'outre-mer, il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er juillet 2024, et le sera pour la classe E à partir du 1er janvier 2028. Les lots de copropriété ne sont pas concernés.

L'audit propose au moins deux scénarios de travaux, dont un parcours par étapes vers la classe B, ou une classe adaptée au bien. Il est valable 5 ans et doit être remis dès la première visite.

Plusieurs documents ne font pas partie des douze éléments de l'article L271-4, mais comptent tout autant le jour de la vente.

• La surface loi Carrez, pour un lot de copropriété : elle figure dans la promesse et dans l'acte. Les caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m² en sont exclus. Voir la loi Carrez, à ne pas confondre avec la surface habitable, qui concerne le bail.
• Les documents de la copropriété : fiche synthétique, règlement, procès-verbaux d'assemblée générale, informations financières, plan pluriannuel de travaux, conclusions du diagnostic technique global. Ils sont détaillés dans notre guide sur la vente en copropriété, avec l'état daté et le DPE collectif.
• Le carnet d'information du logement : pour un logement construit, ou rénové avec un impact important sur sa performance énergétique, avec un permis ou une déclaration préalable déposés depuis le 1er janvier 2023. Il est remis à l'acquéreur au plus tard à l'acte. Voir le carnet d'information du logement.
• L'étude géotechnique préalable, pour un terrain constructible non bâti situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Voir l'étude géotechnique.

1. L'annonce : elle indique les classes énergie et climat du DPE et, si le bien est dans une zone concernée par l'état des risques, la phrase imposée qui renvoie au site Géorisques.
2. La première visite : l'état des risques et, le cas échéant, l'audit énergétique sont remis à l'acheteur dès ce moment.
3. La promesse de vente : le dossier de diagnostic technique y est annexé, avec les documents de copropriété et la surface Carrez s'il s'agit d'un lot.
4. L'acte authentique : les documents doivent être encore valables. L'état termites doit dater de moins de 6 mois, et l'état des risques être mis à jour si une information a changé. Le carnet d'information du logement est remis au plus tard à cette date.

Entre la promesse et l'acte, il s'écoule souvent plusieurs semaines. Vérifiez donc les dates avant la signature finale : voir la durée de validité des diagnostics.

Les conséquences dépendent du document.

• Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif : si l'un de ces documents manque ou n'est plus valable à la signature de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• État des risques : s'il n'est pas remis au moment de la promesse, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence qu'au lendemain de sa remise.
• Surface Carrez : si elle ne figure pas dans l'acte, l'acheteur peut en demander la nullité dans le mois qui suit. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, il peut demander une baisse de prix proportionnelle dans l'année qui suit l'acte.

Un diagnostic défavorable n'interdit pas de vendre : il sert à informer l'acheteur. Certains résultats entraînent toutefois des obligations, comme les travaux de mise en conformité d'un assainissement non collectif, à réaliser dans l'année qui suit la vente.

• Un diagnostiqueur certifié pour le DPE, le CREP, l'amiante, les termites, le gaz et l'électricité. Sa certification est délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC.
• Un professionnel qualifié pour l'audit énergétique : entreprise RGE, architecte formé ou diagnostiqueur certifié remplissant les conditions prévues.
• Le service public d'assainissement non collectif (SPANC) pour le contrôle de l'assainissement.
• Le propriétaire lui-même pour l'état des risques, qu'il peut établir gratuitement avec le service public ERRIAL, et pour l'ENSA. Le vendeur déclare aussi l'information sur la mérule.
• Aucune certification n'est exigée pour le mesurage Carrez.

Pour trouver un professionnel, voyez les diagnostiqueurs. Pour l'état des risques, voyez notre service ou la démarche gratuite.