Vendre un lot de copropriété : les documents à fournir

Ils sont annexés à la promesse de vente ou, s'il n'y en a pas, à l'acte authentique. On peut les regrouper en quatre familles.

L'organisation de l'immeuble

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.

La situation financière

• les charges payées par le vendeur au cours des deux exercices précédents ;
• les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur ;
• l'état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs ;
• la part du fonds de travaux rattachée au lot.

L'entretien et l'information

• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement de la copropriété.

Les travaux à venir

• les conclusions du diagnostic technique global, s'il en existe un ;
• le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet.

La plupart de ces pièces s'obtiennent auprès du syndic.

• L'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble : certains documents n'ont pas à lui être remis de nouveau.
• Le lot vendu est un lot annexe, comme une cave ou un parking : les procès-verbaux d'assemblée générale et plusieurs autres pièces, dont le carnet d'entretien, ne sont pas exigés.

En cas de doute sur la liste exacte, le notaire chargé de la vente vous indiquera les pièces qu'il attend.

L'état daté est distinct des documents de l'article L721-2. Le syndic l'établit à la demande du notaire, en application de l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Il indique les sommes dues à la copropriété par le vendeur et par l'acquéreur.

Il est établi pour la vente en cours. Voir l'état daté.

Le pré-état daté n'est prévu par aucun texte. C'est une pratique du marché : un document qui rassemble, avant la promesse, les informations financières demandées par l'article L721-2.

Ce qui est obligatoire, ce sont ces informations elles-mêmes, pas un document portant ce nom. Elles peuvent être tirées des documents de la copropriété dont vous disposez ou que le syndic vous transmet.

Le dossier de diagnostic technique d'un lot suit les règles habituelles, avec quelques particularités :

• le constat plomb porte sur la partie privative du logement ;
• l'état amiante couvre les parties privatives, avec la fiche récapitulative du dossier technique amiante des parties communes ;
• les états termites, gaz et électricité, ainsi que les éventuels arrêtés de police, portent sur la partie privative du lot ;
• l'audit énergétique ne s'applique pas aux lots de copropriété.

La surface loi Carrez est la superficie privative du lot. Les caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m² en sont exclus, de même que les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si elle ne figure pas dans l'acte, l'acheteur peut en demander la nullité dans le mois qui suit. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, il peut demander une baisse de prix proportionnelle dans l'année. Voir la loi Carrez et, pour l'ensemble des diagnostics, notre guide de la vente.

Certaines obligations pèsent sur la copropriété elle-même. Leurs résultats intéressent l'acheteur, car ils annoncent souvent des travaux.

• Le DPE collectif : obligatoire pour les immeubles d'habitation dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier échelonné de 2024 à 2026 en fonction du nombre de lots. Il est renouvelé tous les 10 ans, sauf si un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 classe l'immeuble en A, B ou C. Voir le DPE collectif.
• Le projet de plan pluriannuel de travaux : exigé, quelle que soit leur taille depuis 2025, dans les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation de plus de 15 ans, sauf si un diagnostic technique global ne prévoit aucun travaux dans les 10 ans. L'assemblée générale n'est pas obligée de l'adopter. Voir le plan pluriannuel de travaux.
• Le diagnostic technique global : obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, facultatif sinon, et parfois exigé par le maire ou le préfet. Voir le DTG.