Sinistres indemnisés : ce que vous devez déclarer dans l'état des risques

Vous déclarez deux choses :

• les sinistres indemnisés pendant que vous étiez propriétaire du bien ;
• les sinistres plus anciens dont vous avez été informé, par exemple par l'état des risques reçu lors de votre achat.

Vous n'avez pas à enquêter sur toute l'histoire de la maison. Mais si un document en votre possession mentionne un sinistre, vous le reportez.

Exemple. Mme Lefèvre vend une maison près d'Agen achetée en 2012. Après la sécheresse de 2022, la commune a été reconnue en catastrophe naturelle et son assurance lui a versé une indemnité pour des fissures. Elle coche « oui » et joint l'arrêté de 2022. L'état des risques remis lors de son achat signalait aussi une inondation indemnisée en 1999 : elle la mentionne également.

Commencez par vos propres papiers, puis complétez auprès des services publics.

1. Retrouvez les courriers de votre assureur : déclaration de sinistre, rapport d'expertise, lettre d'indemnisation.
2. Relisez l'état des risques reçu lors de votre achat, souvent annexé à votre acte.
3. Demandez la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune à la mairie ou à la préfecture, ou consultez leur site.
4. Ne gardez dans l'état des risques que les arrêtés qui ont touché votre bien et donné lieu à une indemnité.

Le service en ligne de Géorisques génère automatiquement la partie liée à l'adresse. La rubrique des sinistres, elle, reste à remplir par vous : le site ne connaît pas vos indemnisations. Pour la lecture des autres rubriques, voyez comment lire un état des risques.

Les sols argileux gonflent quand il pleut et se rétractent en période sèche. Ces mouvements fissurent de nombreuses maisons. Service-Public précise une obligation supplémentaire pour ces dommages.

Prenons un sinistre survenu pendant votre période de propriété. Si vous avez le rapport de l'expert de l'assurance, vous joignez la liste des travaux nécessaires qui n'ont pas été faits. Cela vaut même si vous avez déjà été indemnisé. L'acheteur sait ainsi ce qui reste à réparer pour arrêter les dégâts.

Exemple. M. Roux a reçu une indemnité pour reprendre les fondations, mais il n'a fait que reboucher les fissures. Il joint à l'état des risques la liste des travaux prévus par l'expert et non réalisés.

L'acheteur ou le locataire peut saisir le juge. Il peut demander l'annulation de la vente ou du bail, ou une baisse du prix ou du loyer. Le juge apprécie selon la gravité de l'oubli.

Le plus simple est de déclarer tout ce que vous savez, documents à l'appui. Un sinistre réparé et bien documenté rassure souvent davantage qu'un silence découvert plus tard.

• Location. La même rubrique figure dans l'état des risques annexé au bail. Le bailleur déclare les sinistres indemnisés pendant sa propriété. Voyez l'état des risques en location.
• Copropriété. Un sinistre indemnisé sur les parties communes, comme la façade, peut concerner votre lot. Demandez au syndic s'il y en a eu.
• Bien hérité. Vous déclarez ce que vous savez. Cherchez les courriers d'assurance dans les papiers du défunt.
• Sinistre en cours. Si l'indemnité n'est pas encore versée, signalez-le par écrit à l'acheteur et à votre notaire.

• Seules les indemnités versées après une catastrophe naturelle, minière ou technologique reconnue sont à déclarer.
• Vous déclarez les sinistres de votre période de propriété et ceux dont vous avez été informé.
• Joignez la liste des arrêtés qui ont touché le bien et donné lieu à une indemnité.
• Pour des fissures liées à l'argile, joignez aussi les travaux prévus par l'expert et non réalisés.
• Un oubli peut conduire à l'annulation du contrat ou à une baisse du prix.