État des risques en location : ce que le bailleur doit fournir, et quand

La loi prévoit trois étapes depuis le 1er janvier 2023.

Exemple. Mme Bernard loue un deux-pièces à Nice, en zone de sismicité 4. Elle établit l'état des risques le 2 mars et le remet aux candidats lors des visites. Elle signe le bail le 15 avril. Le document a moins de six mois et rien n'a changé : elle l'annexe tel quel. Si elle avait signé en octobre, il aurait eu plus de six mois et elle aurait dû le refaire.

Il doit dater de moins de six mois au moment où vous le remettez. Il doit aussi être exact le jour de la signature. Si un nouveau plan de prévention ou un nouvel arrêté de catastrophe naturelle est publié entre-temps, vous le mettez à jour.

À chaque changement de locataire, vous en établissez un nouveau. Un état des risques fait pour une vente peut resservir pour un bail. Il doit alors avoir moins de six mois et être à jour : voir les diagnostics de vente réutilisables pour louer.

Aucune certification n'est exigée. I Love Immo, service privé et non l'administration, le génère à partir des données publiques, avec les sources datées. Aperçu gratuit avant paiement.

Tout format est valable s'il contient les informations prévues par la réglementation (code de l'environnement, article R125-24). On y trouve notamment la date, les références de la parcelle, les zones concernées et les catastrophes naturelles indemnisées dans la commune. Le détail rubrique par rubrique est expliqué dans comment lire un état des risques.

Une rubrique vous concerne personnellement : les sinistres indemnisés. Si le bien a été indemnisé après une catastrophe naturelle ou technologique pendant que vous en étiez propriétaire, ou si vous en avez été informé, vous devez le déclarer.

Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement. Il peut demander :

• l'annulation du bail, avec le cas échéant des dommages et intérêts ;
• une baisse du loyer, avec le cas échéant des dommages et intérêts.

Aucune amende n'est prévue par l'article L125-5. Le risque est donc surtout un litige avec le locataire. En cas de désaccord, une association départementale d'information sur le logement (Adil) ou un avocat peut vous conseiller pour votre cas.

• Une location saisonnière. Service-Public décrit l'obligation pour toute location, sans exception pour les séjours de vacances. Voir les diagnostics d'une location saisonnière.
• Un bail rural. Les baux ruraux et certaines conventions agricoles sont exclus de cette obligation.
• Une colocation. Un seul bail, un seul état des risques. Avec des baux séparés, chaque nouveau colocataire en reçoit un.
• Près d'un aéroport. Le bruit des avions relève d'un autre document, l'état des nuisances sonores aériennes. Voir le plan d'exposition au bruit.
• Pas de visite. Si le locataire signe sans visiter, vous remettez l'état des risques avec le bail.

À lire aussi : sinistres indemnisés dans l'état des risques, mention Géorisques dans l'annonce immobilière, diagnostics en colocation, bail mobilité et sous-location.

• L'état des risques est dû pour louer tout bien situé dans une zone à risques, logement, local ou terrain.
• L'annonce mentionne Géorisques, et le document est remis dès la première visite.
• Il date de moins de six mois, il est annexé au bail et signé par le locataire.
• Vous le refaites à chaque nouveau locataire, et vous le mettez à jour si une information change.
• Sans lui, le locataire peut demander l'annulation du bail ou une baisse du loyer.