Vendre une maison sans DPE ou sans diagnostic : ce que vous risquez vraiment

Les conséquences ne sont pas les mêmes pour tous les diagnostics. La loi les classe en trois groupes.

Les vices cachés. Dans la plupart des actes, une clause dit que le vendeur ne répond pas des défauts cachés. Cette clause ne joue plus si le diagnostic correspondant manque. Exemple : vous vendez sans état de l'installation électrique. Deux ans plus tard, l'acheteur découvre un tableau dangereux. Il peut se retourner contre vous, même avec la clause.

L'état des risques. Ce document dit si le bien est exposé à des risques naturels, miniers ou technologiques. Sans lui, l'acheteur peut saisir le juge pour faire annuler la vente ou baisser le prix.

Le DPE. Le diagnostic de performance énergétique informe l'acheteur sur la consommation du logement. Ses recommandations n'ont qu'une valeur d'information. Mais les classes énergie et climat doivent figurer dans l'annonce. Sinon, un particulier risque une amende jusqu'à 3 000 €, après une mise en demeure.

C'est une question fréquente pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout. Le contrôle de l'installation est fait par le SPANC, le service public d'assainissement non collectif de votre commune ou de votre intercommunalité.

Si le rapport manque au compromis, il peut encore être joint à l'acte. Faites la demande au SPANC tout de suite, car les délais varient. Si le rapport manque toujours à l'acte, vous restez responsable des défauts cachés de l'installation.

Si le contrôle conclut à une installation non conforme, l'acheteur devra faire les travaux dans l'année qui suit la vente. Cela se négocie souvent dans le prix. Le sujet est détaillé dans l'assainissement non conforme après l'achat.

Il est presque toujours possible de rattraper un oubli avant l'acte. Concrètement :

1. Faites le point sur les diagnostics exigés pour votre bien avec notre simulateur.
2. Vérifiez les dates des rapports que vous avez déjà, avec l'outil de validité d'un diagnostic.
3. Remplissez l'état des risques, daté de moins de six mois.
4. Faites réaliser les diagnostics manquants par un diagnostiqueur certifié, en une seule visite si possible.
5. Transmettez le dossier complet au notaire avant la signature de l'acte.

Si le compromis est déjà signé, voyez les diagnostics entre le compromis et l'acte. Certains rapports doivent être encore valables le jour de l'acte.

• Vente aux enchères. Le dossier est joint au cahier des conditions de vente, le document qui présente le bien aux enchérisseurs.
• Bien vendu en succession ou en indivision. Les héritiers ou les indivisaires sont vendeurs ensemble. Ils fournissent ensemble le dossier, même s'ils n'ont jamais habité le bien.
• Grange ou bâtiment sans chauffage. Certains bâtiments ne demandent pas de DPE. Voyez le DPE d'une grange.
• Maison très dégradée. Un bien en mauvais état n'échappe pas aux diagnostics. Ils protègent justement le vendeur en montrant ce que l'acheteur savait.
• Votre propre cas. Si un litige est déjà né avec l'acheteur, demandez conseil à votre notaire ou à un avocat.

À lire aussi : les recours contre un diagnostic erroné, les sinistres à déclarer, diagnostic périmé ou manquant à la signature, la vente en viager, la vente aux enchères.

• Le dossier de diagnostics est obligatoire pour toute vente d'un bien bâti, quel que soit l'acheteur.
• Sans diagnostic valable, la clause d'exclusion des vices cachés ne vous protège plus pour le défaut concerné.
• Sans état des risques, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix.
• Une annonce sans les classes du DPE expose à une amende.
• Un oubli se rattrape presque toujours avant l'acte : faites le point dès la mise en vente.