Logement insalubre : la procédure, les obligations et les sanctions du propriétaire

Toute personne qui connaît une situation d'insalubrité doit la signaler au préfet. Un locataire peut aussi passer par le service en ligne Signal Logement. Ensuite, la procédure suit plusieurs étapes.

1. La visite. L'agence régionale de santé (ARS) ou le service communal d'hygiène et de santé visite le logement, entre 6 heures et 21 heures.
2. Le rapport. Il décrit la situation. Il est mis à votre disposition.
3. Vos observations. Vous avez au moins 15 jours pour répondre. En copropriété, pour les parties communes, le syndic a au moins 2 mois.
4. L'arrêté de traitement de l'insalubrité. Le préfet fixe les mesures et un délai d'au moins un mois.
5. La mainlevée. Une fois les travaux faits, le préfet prend un arrêté de mainlevée, c'est-à-dire qu'il lève les mesures.

En cas de danger imminent, le préfet n'attend pas vos observations. Il ordonne par arrêté les mesures urgentes, dans le délai qu'il fixe.

L'arrêté peut imposer des réparations, interdire d'habiter les lieux pour un temps ou pour toujours, ou ordonner l'arrêt de la location. La démolition ou l'interdiction définitive ne sont possibles que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier au danger. C'est aussi le cas si les travaux coûteraient plus cher que la reconstruction.

C'est souvent la partie la plus lourde pour le propriétaire. Elle commence dès la notification de l'arrêté.

Les sommes perçues à tort doivent être rendues au locataire ou déduites des loyers suivants. Si vous n'hébergez pas ou ne relogez pas vos locataires, le préfet le fait à votre place et vous en facture le coût.

Exemple : Gérard loue un deux-pièces 650 € par mois. L'arrêté lui est notifié le 10 mars, avec une interdiction temporaire d'habiter. Il ne peut plus percevoir de loyer à partir du 1er avril. Il doit loger son locataire ailleurs pendant les travaux. Le loyer redevient dû le 1er du mois qui suit la mainlevée.

Le préfet dispose de plusieurs moyens de pression, qui s'additionnent.

• L'astreinte. C'est une somme due par jour de retard, fixée par le préfet, jusqu'à 1 000 € par jour. Elle court jusqu'à la fin complète des travaux.
• Les travaux d'office. Le préfet peut faire réaliser les mesures lui-même, à vos frais.
• Les poursuites pénales. Elles s'ajoutent à l'astreinte.

En copropriété, si l'arrêté vise les seules parties communes, ce sont les copropriétaires qui paient l'astreinte. En indivision, c'est-à-dire quand plusieurs personnes possèdent ensemble le bien, chacune peut être appelée pour la totalité.

Les peines sont fixées par le code de la construction et de l'habitation. Leur version actuelle date de la loi du 24 juin 2024 et s'applique depuis le 26 juin 2024 (articles L511-22 et L521-4).

Le juge peut ajouter des peines complémentaires. Les deux principales sont la confiscation du bien et l'interdiction d'acheter un logement à louer pendant dix ans au plus. Pour ces deux peines, la loi prévoit que le juge les prononce, sauf s'il motive sa décision de les écarter.

Si une procédure vous vise, faites‑vous conseiller par un avocat. Une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut aussi vous expliquer la procédure.

• Immeuble en péril. Quand le danger vient de la solidité des murs ou de la structure, c'est le maire qui agit. Le délai pour présenter vos observations est alors d'au moins un mois. Les sanctions sont les mêmes.
• Copropriété. Le rapport et l'arrêté sont adressés au syndic, qui informe aussitôt les copropriétaires. Si certains ne paient pas leur part, le préfet peut payer à leur place puis se retourner contre eux.
• Le logement se vide après l'arrêté. Vous restez tenu de faire les mesures dans le délai fixé.
• Pas les moyens de faire les travaux. La loi permet de confier le bien à quelqu'un qui s'engage à faire les travaux. Cela passe par un bail à réhabilitation, un bail de très longue durée dit emphytéotique, ou une vente en viager. Parlez-en à un notaire.
• Occupant expulsé mais toujours en place. Si l'État a refusé son concours à l'expulsion, vous pouvez demander au tribunal administratif de mettre tout ou partie de l'astreinte à sa charge.
• Commune avec permis de louer. Certaines communes exigent une autorisation avant toute mise en location. Voir le permis de louer.

• L'insalubrité, c'est un danger pour la santé ou la sécurité. Le préfet agit, sur rapport des services de santé.
• Répondez au rapport dans le délai : au moins 15 jours, ou 2 mois pour le syndic.
• Pendant l'arrêté, le loyer n'est plus dû et vous devez héberger ou reloger vos locataires.
• L'astreinte peut atteindre 1 000 € par jour, et le préfet peut faire les travaux à vos frais.
• Percevoir un loyer malgré l'arrêté est puni de trois ans de prison et de 100 000 € d'amende.