Mouvements de terrain et cavités souterraines : les repérer, les déclarer, s'en protéger

C'est un vide dans le sous-sol. Certaines cavités sont naturelles. L'eau dissout lentement le calcaire, et bien plus vite le gypse. Elle y creuse des réseaux de galeries, dits « karstiques ».

D'autres cavités ont été creusées par l'homme :

• les anciennes carrières, en général entre 5 et 50 mètres de profondeur. Elles sont nombreuses en Île-de-France, dans les Hauts-de-France, en Gironde et en Normandie ;
• les marnières, des carrières de craie creusées autour d'un puits. La craie servait à enrichir les champs. On en trouve beaucoup en Normandie ;
• les caves et maisons troglodytes, creusées dans la roche, comme dans le Val de Loire ;
• les ouvrages militaires enterrés, comme les galeries de la Première Guerre mondiale dans les Hauts-de-France.

Avec le temps, la roche autour du vide s'affaiblit. Le plafond d'une cavité peut céder. Le vide remonte alors vers la surface, jusqu'à ouvrir un cratère. Un puits de marnière rebouché autrefois peut aussi se vider après de fortes pluies et réapparaître.

Les mines suivent d'autres règles, celles du code minier. Les carrières encore exploitées suivent celles des sites industriels surveillés.

Plusieurs sources publiques vous permettent de vérifier une adresse :

1. Géorisques publie, département par département, l'inventaire des cavités souterraines abandonnées dressé par le BRGM, le service géologique national. Il recense aussi les mouvements de terrain connus.
2. Le plan de prévention des risques de mouvements de terrain, s'il existe, découpe la commune en zones et fixe des règles de construction.
3. La mairie peut avoir établi une carte des cavités et des marnières. Le préfet publie aussi la liste des communes où une cavité a été signalée ou est fortement soupçonnée.
4. L'état des risques situe le bien par rapport aux plans de prévention des risques naturels et miniers.

Le doute persiste ? Un bureau d'études des sols, dit « géotechnique », avance par étapes :

1. il cherche dans les archives et les inventaires ;
2. il visite et relève les cavités accessibles ;
3. il fait des mesures depuis la surface ;
4. il fait des forages pour confirmer.

Pour voir d'un coup les plans de prévention d'une adresse, l'aperçu de l'état des risques interroge les bases publiques à partir de la parcelle.

Prévenir le maire d'une cavité. Vous connaissez une cavité ou une marnière qui peut menacer des personnes ou des biens ? Vous devez prévenir le maire, même s'il ne s'agit que d'un indice (article L563-6 du code de l'environnement). Le maire transmet l'information au préfet et au président du conseil départemental. Diffuser volontairement une fausse information sur une cavité est puni de 30 000 € d'amende.

Remettre l'état des risques. Le vendeur ou le propriétaire qui loue le fournit si le bien se trouve dans un plan de prévention prescrit ou approuvé. Ce plan peut porter sur des risques naturels, comme les mouvements de terrain, ou sur des risques miniers. L'état des risques contient l'extrait du plan qui concerne le bien. Il indique si des travaux sont imposés et s'ils ont été faits. Le vendeur y déclare aussi les sinistres déjà indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle.

Prévenir par écrit d'une ancienne mine. Une mine a été exploitée sous le terrain ? Le vendeur doit le dire par écrit à l'acheteur, ainsi que les dangers ou gênes importants qu'il connaît (article L154-2 du code minier). S'il ne le fait pas, l'acheteur a trois recours possibles :

• demander l'annulation de la vente ;
• demander le remboursement d'une partie du prix ;
• demander que le vendeur supprime les dangers qui empêchent d'utiliser normalement le terrain, si le coût reste raisonnable par rapport au prix.

Les risques technologiques, autour d'un site industriel, ont leur propre plan de prévention. Ils figurent dans le même état des risques. Son contenu est expliqué dans l'état des risques expliqué.

Exemple. Vous achetez en Normandie une maison avec un grand jardin. Pendant la visite, vous remarquez un léger creux rond dans la pelouse. Interrogez le vendeur. Consultez l'inventaire des cavités sur Géorisques, puis la mairie. Si un indice de marnière se confirme, le maire doit être prévenu. Faites alors examiner le terrain par un bureau d'études avant de signer.

Le fonds Barnier, ou fonds de prévention des risques naturels majeurs, peut aider un particulier. Selon Géorisques, il intervient dans trois cas :

• votre bien est assuré et se trouve dans une zone à risque d'effondrement dû à des cavités ou des marnières. Le fonds paie 80 % de l'étude, du traitement ou du comblement des cavités. Il paie au plus 72 000 € par bien, et pas plus de la moitié de la valeur du bien ;
• un plan de prévention vous impose des travaux. Le fonds en paie 80 %, dans la limite de 36 000 € par logement ;
• le risque est grave, comme une cavité menaçante ou une chute de rochers. Le fonds peut payer le rachat de la maison par l'État ou une collectivité.

Vous faites la demande auprès de la direction départementale des territoires, le service de l'État dans votre département.

Après un effondrement ou un glissement, l'État peut reconnaître l'état de catastrophe naturelle par un arrêté. La garantie catastrophe naturelle de votre assurance habitation s'applique alors, avec une franchise légale de 380 € pour une habitation. Les délais et les démarches sont dans l'indemnisation d'une catastrophe naturelle.

• Travaux d'agrandissement. Une cavité est connue ou soupçonnée sur le terrain ? Faites étudier le sous-sol avant une extension. Les fondations doivent en tenir compte.
• Terrain à bâtir. En zone argileuse moyenne ou forte, le vendeur d'un terrain constructible fournit une étude de sol. Consultez l'étude géotechnique préalable.
• Location. Le propriétaire remet l'état des risques au locataire. Il y déclare les sinistres indemnisés survenus depuis qu'il est propriétaire.
• Eau et sous-sol. De fortes pluies favorisent les glissements et peuvent vider les anciens puits rebouchés. Les inondations ont leurs propres règles : consultez la zone inondable.
• Conflit après la vente. On vous a caché une cavité ou une mine ? Un avocat ou votre notaire vous dira quels recours engager et dans quels délais.

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• Les mouvements de terrain vont de l'affaissement lent à l'effondrement brutal d'une cavité.
• Géorisques, la mairie et l'état des risques vous disent si une adresse est exposée.
• Toute personne qui connaît une cavité dangereuse, ou un simple indice, doit prévenir le maire.
• Le vendeur d'un terrain au-dessus d'une ancienne mine doit l'écrire à l'acheteur. Sinon, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou le remboursement d'une partie du prix.
• Le fonds Barnier peut payer jusqu'à 80 % du traitement d'une cavité, dans la limite de 72 000 € par bien.