Logement décent : les critères de la loi, et ce que peut faire le locataire d'un logement qui ne l'est pas

La règle joue à chaque nouveau bail, à chaque renouvellement et à chaque reconduction tacite. Un bail en cours n'est pas rompu, mais il faudra être en règle à sa prochaine échéance.

Attention : selon l'ANIL (à jour au 29 août 2025), ces règles s'appliquent en Guadeloupe et en Martinique depuis le 1er juillet 2024. Elles ne s'appliquent pas encore en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, faute de cadre local. Le ministère indique que des démarches sont en cours dans ces territoires.

Exemple : Gisèle loue une maison classée F, avec un bail de 3 ans qui arrive à échéance le 30 juin 2028. À cette date, la reconduction se fera sous la nouvelle règle : la maison ne sera plus décente. Pour continuer à la louer, elle doit faire des travaux avant l'échéance.

Commencez par vérifier la classe et la validité de votre DPE, avec notre outil pour retrouver un DPE. Le calendrier et les autres interdictions liées au DPE sont détaillés dans le DPE et la location et dans la passoire thermique.

Le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer de lui-même, même en partie. Il doit suivre les étapes prévues, dans cet ordre :

1. Prévenir le propriétaire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il décrit les défauts, avec des photos. Service-Public propose un modèle de lettre.
2. Signaler le logement, selon le département, sur Signal Logement, le service en ligne de l'État. Il peut ainsi être accompagné dans sa démarche.
3. Obtenir un engagement écrit si le propriétaire reconnaît le problème : la liste des travaux et leur délai.
4. Saisir le juge des contentieux de la protection si le propriétaire ne répond pas ou conteste. Une conciliation gratuite peut être tentée avant, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

Le juge peut fixer les travaux à faire et leur délai. Il peut aussi réduire le loyer, ou suspendre son paiement jusqu'à la fin des travaux, avec ou sans dépôt des sommes auprès d'un tiers.

Pour les travaux d'énergie, le juge ne peut pas toujours les imposer, par exemple quand l'urbanisme les a refusés. Ces exceptions sont détaillées dans les recours du locataire d'un logement classé G.

Si le locataire touche une aide au logement, la Caf ou la MSA peut faire constater la non-décence par un opérateur qu'elle a désigné. Ensuite :

• elle conserve l'aide au logement au lieu de la verser au propriétaire ;
• le locataire ne paie que le reste du loyer, sans que l'aide retenue devienne une dette ;
• le propriétaire dispose de 18 mois au plus pour faire les travaux ;
• si les travaux sont faits et constatés, les sommes conservées lui sont versées ;
• sinon, elles sont perdues pour lui, et il ne peut pas les réclamer au locataire.

Exemple : le loyer de Karim est de 600 €, dont 200 € couverts par son aide au logement. Après le constat, Karim paie 400 € par mois. La Caf garde les 200 € jusqu'aux travaux.

• Location meublée et bail mobilité. Les mêmes critères s'appliquent, avec en plus le mobilier minimal du meublé : voyez le bail meublé.
• Colocation avec un bail par colocataire. Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'au moins 9 m² et 20 m³, et la décence s'apprécie sur tout le logement.
• Copropriété. Si les travaux touchent les parties communes, ils se décident en assemblée générale des copropriétaires. Anticipez-les avec le syndic, car le vote prend du temps.
• Permis de louer. Dans certaines communes, la mairie vérifie l'état du logement avant la location : voyez le permis de louer.
• Obligations du propriétaire. La décence n'est qu'une des obligations du bailleur. Les autres, comme l'entretien et les réparations, sont dans les obligations du propriétaire bailleur.
• Situation bloquée. L'ADIL de votre département donne un conseil juridique gratuit, au propriétaire comme au locataire. Pour une procédure devant le juge, un avocat peut vous accompagner.

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• Un logement décent remplit cinq critères : surface, sécurité et santé, absence de nuisibles, équipements, performance énergétique.
• En métropole, un logement classé G n'est plus décent depuis 2025 ; ce sera le tour des F en 2028, puis des E en 2034.
• La règle s'applique à chaque nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite.
• Le locataire ne suspend jamais son loyer de lui-même : il écrit, signale, puis saisit le juge si besoin.
• La Caf peut conserver l'aide au logement jusqu'à 18 mois, le temps que le propriétaire fasse les travaux.