Retrait-gonflement des argiles : ce que le vendeur d'une maison doit déclarer

Consultez la carte d'exposition aux argiles sur Géorisques, à partir de votre adresse. Elle classe chaque terrain en exposition forte, moyenne, faible ou résiduelle. Elle a été mise à jour en janvier 2026, pour tenir compte du climat et des sinistres récents. Les zones d'exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % de la France métropolitaine.

La nouvelle carte s'applique depuis le 1er juillet 2026 à deux types de contrats :

• les promesses et actes de vente de terrains constructibles non bâtis ;
• les contrats de construction de maisons individuelles.

Pour la vente d'une maison déjà construite, elle ne crée pas d'obligation nouvelle. Elle sert surtout à informer l'acheteur.

Une précision utile : les argiles ne font pas partie des zones qui rendent l'état des risques obligatoire. Ces zones sont notamment celles d'un plan de prévention des risques, d'un risque sismique ou radon, du recul du trait de côte ou du débroussaillement obligatoire. Mais la déclaration d'un sinistre indemnisé vaut pour tout bâtiment, quelle que soit sa zone. Et cette déclaration se fait dans l'état des risques.

1. Les sinistres indemnisés. Vous déclarez dans l'état des risques chaque sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle. Cela vise les sinistres survenus pendant que vous étiez propriétaire, et ceux dont on vous a informé. Les fissures dues à la sécheresse en font partie, quand un arrêté de catastrophe naturelle a été publié pour la commune.

2. Les travaux non faits, pour les sinistres depuis 2024. Depuis le décret du 5 février 2024, l'indemnité d'un sinistre sécheresse doit servir à réparer vraiment la maison. Les réparations suivent les conseils de l'expert. Vous vendez avant la fin des travaux, et vous avez le rapport de l'expert de l'assurance ? Vous informez alors l'acheteur des travaux non faits. Cette liste est jointe à l'état des risques, lui-même joint à la promesse ou, à défaut, à l'acte. La règle vaut pour les sinistres survenus à partir du 1er janvier 2024 (article R125-6-1 du code des assurances).

3. Pour une maison récente, les études de construction. Depuis 2020, une maison neuve construite en zone d'exposition moyenne ou forte doit tenir compte des argiles. Le constructeur suit une étude de sol de conception, ou des techniques de construction adaptées. Depuis le 1er janvier 2024, il remet à la fin des travaux une attestation qui le confirme, pour les permis de construire concernés. Si vous vendez cette maison, joignez à la promesse ou à l'acte les études de sol réalisées et cette attestation (code de la construction et de l'habitation).

Exemple : Alain vend en 2026 une maison de 1985. Des fissures sont apparues pendant la sécheresse de 2022. Un arrêté de catastrophe naturelle a été publié, l'assureur l'a indemnisé et les travaux ont été faits. Alain déclare ce sinistre dans l'état des risques. Le sinistre date d'avant 2024 : la liste des travaux non faits n'est pas exigée. Remettre les factures des réparations rassure tout de même l'acheteur.

Au-delà de ces règles, signalez par écrit les fissures que vous connaissez, même sans indemnisation. Un défaut connu et caché peut vous être reproché après la vente. Votre notaire vous aidera à le décrire dans l'acte. En cas de désaccord, un avocat pourra vous conseiller.

• L'exposition de la parcelle sur la carte de Géorisques, et l'état des risques remis à la première visite.
• Les arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse dans la commune, et les sinistres déclarés par le vendeur.
• L'état réel de la maison : fissures, portes qui frottent, fissures rebouchées récemment. Un professionnel du bâtiment peut vous accompagner lors d'une visite.
• Les factures des réparations passées. Pour une maison récente, demandez aussi les études de sol et l'attestation de fin de travaux.

Pensez aussi à l'assurance. La garantie catastrophe naturelle est incluse dans tout contrat habitation qui couvre les dommages aux biens. La franchise est la part du dommage que l'assurance ne paie pas. Pour un mouvement de terrain dû à la sécheresse, elle est de 1 520 € pour une habitation, contre 380 € pour les autres catastrophes naturelles (Service-Public). Les démarches sont dans l'indemnisation d'une catastrophe naturelle.

• Terrain à bâtir. Le vendeur d'un terrain constructible non bâti, en exposition moyenne ou forte, fournit une étude géotechnique préalable. Elle est valable 30 ans si le sol n'a pas été remué. Voyez l'étude géotechnique préalable.
• Agrandissement ou construction neuve. Le constructeur suit une étude de sol de conception ou des techniques de construction particulières, comme des fondations plus profondes.
• Location. Le bailleur déclare lui aussi au locataire, dans l'état des risques, les sinistres indemnisés survenus pendant qu'il était propriétaire.
• Succession. Des héritiers qui vendent la maison de leurs parents déclarent les sinistres dont ils ont été informés. Rassemblez les courriers de l'assureur. Demandez au notaire chargé de la succession ce qu'il a retrouvé.
• Aide à la prévention. Depuis 2025, une aide à l'essai finance un diagnostic de la fragilité de la maison et des travaux de prévention, dans 11 départements. Elle vise les propriétaires qui habitent une maison non mitoyenne en exposition forte, sous conditions de revenus. Les conditions sont sur Service-Public.

Le sous-sol peut aussi bouger pour d'autres raisons : voyez cavités souterraines et mouvements de terrain. Une maison exposée aux argiles peut l'être aussi à l'eau : voyez la zone inondable.

À lire aussi : zone sismique : connaître celle de sa commune.

• Le retrait-gonflement des argiles fissure surtout les maisons aux fondations peu profondes.
• La carte de Géorisques, mise à jour en 2026, classe l'exposition de chaque terrain. Depuis le 1er juillet 2026, elle s'applique aux terrains à bâtir et aux contrats de construction.
• Pour vendre une maison, aucune étude de sol n'est exigée. Mais les sinistres sécheresse indemnisés se déclarent dans l'état des risques.
• Pour un sinistre survenu depuis 2024, la liste des travaux non faits est jointe à l'état des risques.
• Une maison construite selon les règles sur les argiles se vend avec ses études de sol et l'attestation de fin de travaux.