Pollution des sols : comment savoir si un terrain est concerné, et ce que l'acheteur peut exiger

1. Saisissez l'adresse sur Géorisques, rubrique « Mes risques » : la carte affiche les SIS et les anciens sites proches.
2. Lisez l'état des risques remis par le vendeur. Il signale les sites pollués et activités recensés autour du bien.
3. Demandez un certificat d'urbanisme à la mairie pour un terrain à bâtir.
4. Posez la question au vendeur par écrit : quelles activités ont occupé le terrain avant lui ?
5. Si un doute sérieux existe et que vous voulez construire ou cultiver, faites réaliser une étude de sols par un bureau d'études spécialisé avant de signer.

Exemple. M. et Mme Caron visitent une maison à Saint-Étienne, bâtie sur l'emprise d'un ancien atelier de mécanique. La parcelle figure dans la CASIAS, mais pas dans un SIS. Aucune information écrite n'est obligatoire. Comme ils veulent un potager, ils demandent au vendeur l'historique du terrain. Ils font aussi analyser la terre du jardin avant de signer la promesse.

Notre état des risques en ligne reprend ces inventaires publics pour une adresse, avec leurs sources et leur date. Il ne remplace pas une analyse du sol : personne ne prélève de terre.

Il doit informer l'acheteur par écrit que le terrain est en secteur d'information sur les sols. Il lui transmet les informations rendues publiques par l'État. L'acte de vente doit constater que cette information a été donnée.

Depuis le 1er janvier 2023, le contenu de ce document est fixé par décret. Il donne sa date, les numéros des parcelles, le dernier arrêté du préfet et les informations de la carte officielle. Il est annexé à la promesse de vente et à l'acte, ou au bail en location. C'est une obligation distincte de l'état des risques, même si les deux sont souvent remis ensemble.

Le recours suppose deux conditions :

• une pollution constatée rend le terrain impropre à l'usage prévu dans le contrat ;
• elle est découverte dans les deux ans qui suivent la vente.

L'acheteur peut alors choisir entre plusieurs demandes au juge :

• l'annulation de la vente, appelée résolution ;
• le remboursement d'une partie du prix ;
• la dépollution aux frais du vendeur, si son coût n'est pas disproportionné par rapport au prix.

Un locataire mal informé peut, lui, demander la résiliation du bail ou une baisse du loyer.

• Construire dans un SIS. Un projet de construction ou de lotissement exige une étude de sols et une attestation d'un bureau d'études certifié, jointe au permis.
• Ancienne installation classée. Si le terrain a accueilli une installation industrielle classée, une autre obligation d'information écrite pèse sur le vendeur.
• Vente d'un appartement. L'information porte sur le terrain de l'immeuble : elle concerne aussi les lots de copropriété.
• Sols agricoles. Les SIS et la CASIAS visent surtout les activités industrielles et de service. Pour un terrain agricole, interrogez l'exploitant et la chambre d'agriculture.

Pour un terrain à fort enjeu, faites‑vous conseiller par votre notaire, et si besoin par un avocat. I Love Immo n'est ni notaire ni bureau d'études des sols.

À lire aussi : l'indemnisation d'une catastrophe technologique, connaître les risques d'une adresse avec Géorisques.

• Il n'existe pas de diagnostic pollution des sols obligatoire pour vendre un logement.
• En SIS, le vendeur ou le bailleur doit informer par écrit l'acheteur ou le locataire.
• La CASIAS signale une activité passée, pas une pollution prouvée.
• Mal informé, l'acheteur a deux ans après la découverte pour agir si le terrain est impropre à son usage.
• Géorisques permet de vérifier une adresse gratuitement avant de signer.