Expropriation : comment se déroule la procédure et comment vous êtes indemnisé

La procédure a deux temps. D'abord une phase administrative, menée par le préfet. Ensuite une phase judiciaire, devant le juge de l'expropriation, qui siège au tribunal judiciaire.

Concrètement, le moment clé est le courrier recommandé de l'enquête parcellaire. Lisez-le dès réception. Vérifiez la surface, les références cadastrales et le nom des propriétaires. En indivision, chaque indivisaire reçoit ce courrier. Pour un bien en usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire aussi.

Vous n'êtes plus propriétaire, mais vous restez chez vous. L'ordonnance transfère la propriété à la date où elle est rendue. À partir de là, vous ne pouvez plus vendre, donner ni hypothéquer le bien. Un bail en cours prend fin.

Vous gardez pourtant l'usage du bien jusqu'au paiement de l'indemnité. Une fois l'indemnité payée ou consignée, vous avez un mois pour libérer les lieux. Ce délai ne peut pas être prolongé, même par un juge.

L'indemnité doit vous remettre dans une situation équivalente, sans vous enrichir ni vous appauvrir. Elle comprend deux parties.

1. L'indemnité principale : la valeur du bien sur le marché, sa « valeur vénale ».
2. Les indemnités accessoires, pour vos autres préjudices. Ce sont surtout le remploi (vos frais pour racheter un bien, comme les frais de notaire), le déménagement et la réinstallation.

Le bien est évalué tel qu'il était au jour de l'ordonnance. Le prix retenu est celui du jour du jugement de première instance. Les travaux faits pour gonfler l'indemnité ne comptent pas. La hausse des prix due à l'annonce du projet non plus.

L'usage du bien est apprécié un an avant l'ouverture de l'enquête. Un terrain n'est payé comme « terrain à bâtir » que s'il était constructible et desservi par les réseaux à cette date.

Exemple : Monique possède une maison estimée 240 000 € sur le marché. L'expropriant lui offre 220 000 €. Elle répond dans le mois avec sa propre demande chiffrée, appuyée par trois ventes comparables du quartier. Sans accord, le juge fixera la valeur et ajoutera une indemnité de remploi, calculée en pourcentage de l'indemnité principale.

Vous avez un mois pour répondre à l'offre écrite. Vous l'acceptez, ou vous présentez votre propre demande, chiffrée et justifiée. Sans accord, l'expropriant saisit le juge un mois après son offre.

Devant le juge, la procédure est écrite. Chaque partie dépose un mémoire. Un représentant de l'administration fiscale, le commissaire du gouvernement, donne aussi son évaluation. Le juge visite le bien, puis tient une audience publique. Vous devez être représenté par un avocat.

Pour préparer votre dossier, rassemblez des preuves de valeur : ventes comparables, estimations, factures de travaux, photos. Un géomètre-expert peut confirmer les surfaces et les limites, surtout pour un terrain. Notre estimation immobilière donne un premier ordre de grandeur, qui ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Le paiement doit intervenir dans les 3 mois, sinon des intérêts de retard courent. Si rien n'est payé ni consigné un an après la décision définitive, vous pouvez demander au juge de fixer à nouveau l'indemnité.

Oui, si la procédure ou l'utilité publique sont contestables. Vous pouvez attaquer la déclaration d'utilité publique ou l'arrêté de cessibilité devant le tribunal administratif. L'argument peut être un projet sans réel intérêt général, des inconvénients excessifs ou une enquête irrégulière.

Si le bien n'a pas servi au projet dans les 5 ans, vous ou vos héritiers pouvez demander à le récupérer : c'est le droit de « rétrocession ». La demande doit être faite dans les 30 ans suivant l'ordonnance. Un nouveau prix de rachat est alors fixé, à l'amiable ou par le tribunal.

Ces recours ont des délais courts et des règles précises. Faites‑vous conseiller par un avocat spécialisé en droit public ou en expropriation pour votre propre situation.

• Votre résidence principale. L'expropriant doit vous faire au moins deux propositions de relogement, au moins 6 mois avant votre départ. Vous avez 2 mois pour répondre ; sans réponse, l'offre est réputée acceptée.
• Un acompte. Si vous occupez le logement, vous pouvez sous conditions demander un acompte de 50 % de l'offre, sans attendre le jugement.
• Un bien loué. Le locataire a droit au relogement et à ses propres indemnités. Vous perdez le loyer, ce qui entre dans votre préjudice.
• Un commerce. Le commerçant évincé reçoit une indemnité d'éviction pour la perte de son fonds. L'expropriant peut aussi lui proposer un local équivalent.
• Une partie du terrain seulement. Vous pouvez être indemnisé de la perte de valeur du reste, par exemple une clôture à refaire ou un accès plus difficile.

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• Seul l'État décide d'exproprier, après une enquête publique et une déclaration d'utilité publique.
• Le juge transfère la propriété, mais vous restez dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité.
• L'indemnité couvre la valeur du bien et vos autres préjudices directs : remploi, déménagement, réinstallation.
• Vous avez un mois pour répondre à l'offre ; devant le juge, l'avocat est obligatoire.
• Un bien non utilisé pour le projet dans les 5 ans peut être récupéré par l'ancien propriétaire ou ses héritiers.