Servitude de vue : à quelle distance du voisin ouvrir une fenêtre ou un balcon ?

Pour une fenêtre, on mesure depuis le parement extérieur du mur, c'est-à-dire sa face côté dehors. Pour un balcon ou une terrasse, on part de leur bord extérieur. La mesure s'arrête à la limite du terrain voisin, pas à sa maison.

Exemple : M. Fabre veut créer une terrasse surélevée. Son bord extérieur arriverait à 1,50 mètre de la clôture du voisin, et l'on verrait son jardin de face. C'est trop près : il doit reculer la terrasse à 1,90 mètre, ou poser un pare-vue fixe et opaque qui supprime la vue.

Si la limite exacte est incertaine, un géomètre-expert peut la fixer par un bornage avant les travaux.

Le jour de souffrance laisse entrer la lumière sans permettre de voir. Il se pose dans un mur qui vous appartient seul, même en limite. Ses conditions :

• un châssis fixe, qui ne s'ouvre pas ;
• un verre translucide, doublé d'un treillis de fer ;
• une hauteur d'au moins 2,60 m au-dessus du plancher au rez-de-chaussée ;
• une hauteur d'au moins 1,90 m au-dessus du plancher aux étages.

Dans un mur mitoyen, aucune ouverture n'est permise sans l'accord du voisin, même avec un verre fixe. Les autres droits sur ce mur sont dans la mitoyenneté du mur.

Souvent, oui. Créer ou agrandir une fenêtre modifie l'aspect extérieur : une déclaration préalable est en général nécessaire. Voir la déclaration préalable de travaux. Les terrasses de plain-pied en sont le plus souvent dispensées, sauf en secteur protégé.

L'autorisation d'urbanisme ne règle pas la question de la vue : elle est donnée sous réserve des droits du voisin. Une fenêtre autorisée par la mairie peut donc être contestée devant le juge civil si elle ne respecte pas les distances.

• Copropriété. Ouvrir une fenêtre dans un mur de l'immeuble touche les parties communes. Il faut l'accord de l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Accord du voisin. Il peut accepter une vue plus proche. Faites-le écrire dans un acte notarié publié : l'accord engagera aussi les futurs propriétaires.
• Ancienne fenêtre. Une vue visible et paisible depuis trente ans peut être devenue un droit. Faites vérifier par un professionnel.
• Passage public ou chemin. Si le terrain d'en face est déjà grevé d'une servitude de passage qui empêche d'y construire, les distances ne s'appliquent pas.
• Construction en limite. Les règles de recul du bâtiment lui-même sont dans construire en limite de propriété.

1. Parlez-en au voisin, plans et mesures en main.
2. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception si rien ne bouge.
3. Saisissez un conciliateur de justice, gratuit.
4. En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner un verre opaque, la suppression de l'ouverture, et des dommages et intérêts.

Pour contester l'autorisation d'urbanisme elle-même, le délai est de deux mois à partir du premier jour d'affichage sur le terrain. Un avocat peut vous conseiller selon votre situation.

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• Vue droite : 1,90 m au moins jusqu'à la limite ; vue oblique : 0,60 m.
• On mesure depuis la face extérieure du mur ou le bord du balcon.
• Le jour de souffrance, fixe et translucide, échappe aux distances.
• Aucune ouverture dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin.
• Le permis ou la déclaration ne protège pas contre une action du voisin.