Construire en limite de propriété : distances, hauteur, fenêtres et droits du voisin

La réponse dépend de votre commune. Si elle a un PLU, c'est lui qui fixe la distance à la limite, souvent zone par zone. Certains PLU autorisent la construction sur la limite, d'autres imposent un recul. Le PLU fixe aussi la hauteur maximale des constructions. Vous pouvez consulter le PLU de votre commune sur le Géoportail de l'urbanisme, ou au service urbanisme de la mairie.

Sans PLU, une règle nationale s'applique. Vous avez deux possibilités :

• construire sur la limite, en collant le bâtiment à la ligne séparative ;
• construire en retrait, à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment, sur un terrain plat, et jamais à moins de 3 mètres.

Exemple. Robert habite une commune sans PLU. Il veut un garage de 4 mètres de haut. Il peut le coller à la limite. S'il préfère un retrait, la moitié de 4 mètres donne 2 mètres : c'est le minimum de 3 mètres qui s'applique. Pour un atelier de 8 mètres de haut, le retrait serait de 4 mètres.

Votre projet a aussi besoin, selon sa taille, d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire. Voyez la déclaration préalable de travaux.

Le Code civil s'applique partout, qu'il y ait un PLU ou non. La mairie ne les vérifie pas : c'est à vous de les respecter.

Une construction sur la limite ne peut donc pas comporter de fenêtre qui donne chez le voisin. Un mur aveugle, sans ouverture, ou des jours de souffrance sont possibles. Pensez aussi aux gouttières : la pente du toit ne doit pas renvoyer l'eau sur le terrain d'à côté.

Pour les arbres, des usages locaux ou un règlement peuvent prévoir d'autres distances. Le voisin peut exiger que vous coupiez les branches qui avancent chez lui. Il peut couper lui-même les racines et les ronces, à la limite.

Vous avez deux choix pour séparer votre terrain :

• Chez vous, en retrait de la limite. Le mur ou la clôture vous appartient seul. Vous l'entretenez seul.
• À cheval sur la limite, avec l'accord du voisin. Il devient mitoyen, c'est-à-dire commun aux deux propriétés. Vous partagez les frais selon ce que vous convenez.

Une clôture ne demande en principe aucune formalité. Une déclaration préalable est toutefois exigée dans certains secteurs : abords d'un monument historique, site protégé, secteur délimité par le PLU, ou commune qui l'a décidé. Le PLU peut aussi fixer sa hauteur et son aspect. Renseignez‑vous en mairie avant de commander les travaux, et voyez la clôture et la déclaration préalable.

Ne bâtissez pas de mur sur un chemin qui sert de passage à un voisin. Voyez la servitude de passage.

Il ne peut pas l'interdire si elle respecte les règles et a été autorisée. Il dispose en revanche de deux recours, qui ne visent pas la même chose :

1. Contester l'autorisation d'urbanisme devant le tribunal administratif, s'il pense qu'elle viole le PLU. Il a deux mois à partir du premier jour de l'affichage sur votre terrain. Le détail est dans le délai d'un permis tacite et les recours.
2. Saisir le juge civil si la construction atteint ses droits : fenêtre trop proche, eaux déversées chez lui, empiètement sur son terrain. L'autorisation est en effet toujours accordée « sous réserve du droit des tiers ». Elle ne vous protège pas contre ces règles du Code civil.

Avant d'aller au tribunal judiciaire, tentez un règlement amiable : voyez saisir un conciliateur de justice, gratuit.

• Un lotissement. Son règlement ou son cahier des charges peut ajouter des règles de recul, de hauteur ou de clôture. Relisez-les avant de déposer votre demande.
• Une isolation par l'extérieur. Un mur existant isolé peut dépasser au-dessus du terrain voisin dans certaines limites. Voyez l'isolation par l'extérieur.
• Des travaux sur un mur en limite. Pour les faire depuis le terrain voisin, il faut son accord écrit, ou à défaut l'autorisation du juge : c'est le « tour d'échelle ».
• Un secteur protégé. Près d'un monument historique, l'architecte des bâtiments de France donne son avis sur le projet, y compris sur la clôture.
• Une canalisation qui passe sous votre terrain. Elle peut gêner l'implantation du bâtiment. Voyez la servitude de canalisation.

I Love Immo n'est ni géomètre-expert ni avocat. Pour un projet proche de la limite ou un désaccord avec un voisin, faites‑vous conseiller.

À lire aussi : eaux du terrain voisin : écoulement et droit de puisage.

• Vérifiez d'abord la limite exacte : en cas de doute, faites borner le terrain.
• Le PLU fixe la distance et la hauteur. Sans PLU, c'est sur la limite ou à 3 mètres au moins.
• Le Code civil s'ajoute : 1,90 m pour une vue droite, eaux du toit chez vous, distances des plantations.
• Un mur sur la limite est mitoyen et demande l'accord du voisin.
• Le voisin peut contester l'autorisation pendant deux mois d'affichage, ou saisir le juge civil s'il est atteint dans ses droits.