Servitudes d'un terrain : les différents types, comment elles naissent et comment elles finissent

Le code civil distingue trois origines. Chacune a ses propres règles de création.

La servitude naturelle existe sans démarche. Le propriétaire du bas ne peut pas élever une digue qui bloque l'écoulement naturel. Celui du haut ne peut pas aggraver cette charge, par exemple en concentrant l'eau sur le voisin.

La servitude légale s'impose aussi sans accord. Elle s'applique dès que sa condition est remplie : un terrain enclavé a droit à un passage, une fenêtre doit respecter une distance. Chacune a son article : la servitude de passage, la servitude de vue, le mur mitoyen.

La servitude conventionnelle, enfin, est créée par la volonté des propriétaires. C'est la plus souple : son contenu dépend de ce qui est écrit dans l'acte.

Les propriétaires peuvent créer les servitudes qu'ils veulent, dans les limites vues plus haut. C'est l'acte, appelé le titre, qui en fixe l'étendue et les modalités.

Concrètement :

1. Mettez‑vous d'accord sur le tracé, la largeur, l'usage (à pied, en voiture), l'entretien et une éventuelle indemnité.
2. Faites mesurer le tracé par un géomètre, surtout pour un passage ou une canalisation.
3. Faites rédiger l'acte, de préférence par un notaire, avec un plan annexé.
4. Faites publier l'acte au fichier immobilier, pour que les futurs acheteurs des deux terrains en soient informés.

Pour un terrain qui n'est pas enclavé mais seulement difficile d'accès, il n'existe aucun droit de passage légal. Seul l'accord écrit du voisin peut vous l'ouvrir : c'est une servitude conventionnelle.

Le rôle du géomètre est détaillé dans le géomètre-expert.

Parfois, oui. Tout dépend de la nature de la servitude. Le code civil la classe selon deux critères.

Ces critères décident de la façon dont la servitude peut naître.

• Continue et apparente, comme une fenêtre ou une conduite visible : elle peut s'acquérir par un titre ou par trente ans d'usage paisible et public.
• Discontinue ou non apparente, comme un passage : elle ne peut naître que d'un titre. Passer chez le voisin pendant cinquante ans ne crée donc pas, à lui seul, une servitude de passage (article 691).
• Destination du père de famille. Un même propriétaire possédait les deux terrains et a lui-même aménagé la situation. Une servitude continue et apparente subsiste alors après la division.

C'est ce qu'on appelle parfois, à tort, une « servitude de fait ». En droit, une situation de fait ne vaut servitude que dans ces cas précis.

Le propriétaire du terrain qui en profite peut faire les travaux nécessaires pour user de la servitude et la conserver. Sauf mention contraire de l'acte, ces travaux sont à sa charge.

Le propriétaire du terrain qui la supporte ne peut rien faire qui en réduise l'usage ou le rende plus difficile. Il ne peut pas déplacer la servitude. Une exception : si l'emplacement initial lui est devenu plus gênant, il peut proposer un autre endroit aussi commode, que le bénéficiaire ne peut pas refuser.

En cas de litige, une démarche amiable est en principe obligatoire avant le tribunal : conciliateur de justice, médiateur ou procédure participative.

Plusieurs situations y mettent fin.

• Le non-usage pendant trente ans (article 706). Le délai part du dernier usage pour une servitude discontinue, comme un passage. Il part d'un acte contraire pour une servitude continue, comme une fenêtre murée.
• L'impossibilité d'en user, quand l'état des lieux ne le permet plus.
• La fin de la cause, pour une servitude légale : un terrain qui n'est plus enclavé perd son droit de passage.
• Un accord entre les deux propriétaires, de préférence chez un notaire.

Si le voisin conteste, le tribunal judiciaire peut constater la fin de la servitude. Constat de commissaire de justice, témoignages et photos peuvent servir de preuve.

• Achat d'un terrain. Lisez le titre de propriété et le chapitre « servitudes » de l'acte. Demandez au notaire les actes anciens qui créent un passage ou une canalisation.
• Servitudes publiques. D'autres règles pèsent sur les terrains au nom de l'intérêt général, comme un plan de prévention des risques annexé au plan local d'urbanisme. Ce ne sont pas des servitudes du code civil. Voir les plans de prévention des risques.
• Canalisation chez le voisin. Les règles propres sont dans la servitude de canalisation.
• Indivision. Si l'un des propriétaires en indivision ne pouvait pas voir le délai de trente ans courir contre lui, par exemple un mineur, il conserve la servitude pour tous.
• Limites incertaines. Une servitude suppose des limites claires. Commencez si besoin par un bornage.

Pour créer, modifier ou contester une servitude, faites‑vous conseiller par un notaire ou un avocat, selon votre situation.

• Une servitude est une charge d'un terrain au profit d'un autre terrain. Elle suit les terrains quand ils sont vendus.
• Elle naît de la situation des lieux, de la loi ou d'un accord : la servitude conventionnelle.
• Un passage ne s'acquiert pas par le seul usage, même ancien : il faut un titre, sauf enclave.
• Faites rédiger l'accord par un notaire, avec un plan, et publiez-le.
• Une servitude s'éteint notamment après trente ans sans usage.