Comment se calcule l'estimation d'un appartement
Estimation = prix médian au m² des appartements comparables × surface de votre appartement. La fourchette va du premier au troisième quartile des prix au m².
- Les appartements comparables ont été vendus seuls (avec cave ou parking, pas plusieurs lots d'habitation ensemble), ont une surface à 40 % près de la vôtre et se trouvent à moins de 500 m. Le rayon passe à 1 km puis 1,5 km, et la période de 24 à 36 mois, tant qu'il y en a moins de 8.
- La surface des ventes est la dernière surface déclarée à l'administration fiscale. Elle peut différer un peu de la surface loi Carrez de l'annonce, qui exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
- Les ventes sur plan (VEFA) sont écartées : l'estimation porte sur l'ancien.
Avec le nombre de pièces (dans « Plus d'options »), l'outil préfère les appartements à une pièce près, s'il y en a au moins 8.
Exemple de calcul
Un appartement de 60 m² place Notre-Dame, à Amiens. Dans les données publiées en avril 2026, 95 appartements de 36 à 84 m² ont été vendus à moins de 500 m entre janvier 2024 et décembre 2025.
- Prix médian au m² : 2 547 €/m², la moitié entre 2 087 et 2 955 €/m².
- Estimation : 2 547 × 60 = 153 000 € (arrondi au millier).
- Fourchette : 125 000 € à 177 000 €.
- Beaucoup de ventes aux prix assez proches : confiance haute.
Ce qui fait varier le prix d'un appartement
L'estimation situe votre appartement parmi les ventes du quartier. Sa place dans la fourchette dépend de ce que les ventes ne disent pas :
- l'étage et l'ascenseur, la vue, la luminosité, un balcon ou une terrasse ;
- l'état et la classe DPE : un logement classé F ou G se négocie souvent plus bas, et ne peut plus être loué en classe G depuis 2025 ;
- la copropriété : montant des charges, travaux votés ou à venir, plan pluriannuel de travaux, santé financière du syndicat. L'acheteur reçoit ces documents avant la promesse (la liste à préparer) ;
- les annexes : cave, parking, box, souvent vendus avec l'appartement et compris dans le prix des ventes.
Avant de mettre en vente, prévoyez les diagnostics obligatoires d'un appartement et calculez votre prix net vendeur.
Questions fréquentes
Comment estimer son appartement gratuitement ?
Comparez-le aux appartements de surface proche vendus près de chez vous : les ventes publiées par l'administration fiscale (DVF) sont gratuites. L'outil les cherche autour de l'adresse et multiplie leur prix médian au m² par votre surface, sans inscription.
Combien vaut mon appartement ?
La moitié des appartements comparables du quartier se sont vendus entre le premier et le troisième quartile affichés. La place du vôtre dans cette fourchette dépend de l'étage, de l'état, du DPE, des charges et des travaux de la copropriété.
L'estimation tient‑elle compte de la surface loi Carrez ?
L'outil multiplie le prix au m² par la surface que vous indiquez. Les ventes publiées portent la surface déclarée à l'administration fiscale, proche de la surface habitable : avec la surface Carrez, souvent un peu plus petite, l'estimation est prudente.
Faut‑il compter la cave et le parking ?
Non dans la surface : seule la surface du logement compte. Les ventes comparables comprennent souvent une cave ou un parking dans leur prix, ce qui est déjà reflété dans le prix au m².
Combien coûte l'estimation d'un appartement par une agence ?
L'avis de valeur d'une agence immobilière est le plus souvent gratuit. L'expertise d'un expert immobilier, utile pour une succession ou un divorce, est payante et son prix est libre : demandez un devis.
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
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Relecture
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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.
Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026
- Demandes de valeurs foncières (DGFiP), data.gouv.frDemandes de valeurs foncières
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (Etalab)Demandes de valeurs foncières
- DGFiP : foire aux questions sur les demandes de valeurs foncièresDemandes de valeurs foncières
- Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (superficie privative, loi Carrez)Légifrance
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