Les diagnostics d'un appartement, pour le vendre ou le louer

Pour vendre un appartement, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte. Selon l'appartement, il comprend :

1. Le DPE, pour tout appartement, sauf rares exceptions. C'est lui qui renseigne sur l'isolation et les équipements du logement. Voir le DPE d'un appartement.
2. Le constat plomb (CREP), si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949. Il porte sur la partie privative. Voir le CREP.
3. L'état amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Voir le diagnostic amiante.
4. Les états gaz et électricité, si les installations intérieures ont plus de 15 ans. Voir le diagnostic électricité et le diagnostic gaz.
5. L'état des risques, si l'immeuble est dans une zone concernée. Voir l'état des risques.
6. L'état termites, si l'immeuble est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Voir le diagnostic termites.
7. Le document sur le bruit des aéroports (ENSA), si le logement est dans une zone A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit. Voir l'ENSA.
8. L'information sur la mérule, dans les zones délimitées par arrêté : une déclaration du vendeur, pas un diagnostic. Voir la mérule.
9. Les arrêtés de police de la sécurité ou de la salubrité qui visent l'immeuble, s'il y en a.

Le contrôle de l'assainissement concerne rarement un appartement : l'immeuble est en général raccordé au tout-à-l'égout, et un contrôle du raccordement n'est exigé que si un arrêté municipal l'impose ou sur certains territoires d'Île-de-France. Voir l'assainissement.

S'il manque un diagnostic plomb, amiante, termites, gaz ou électricité, ou s'il n'est plus valable à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La copropriété ajoute plusieurs documents au dossier de diagnostic technique, et en écarte un.

Ce qui s'ajoute

• La surface loi Carrez : la superficie privative du lot figure dans la promesse et dans l'acte. Les caves, garages, parkings, lots de moins de 8 m² et parties de moins de 1,80 m de hauteur en sont exclus. Si elle manque dans l'acte, l'acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois. Voir la loi Carrez.
• La fiche récapitulative du dossier technique amiante des parties communes, qui complète l'état amiante de votre lot. Le syndic la tient à disposition.
• Les documents de la copropriété : fiche synthétique, règlement, procès-verbaux d'assemblée générale, informations financières, carnet d'entretien, plan pluriannuel de travaux et conclusions du diagnostic technique global s'il en existe un.
• L'état daté, établi par le syndic à la demande du notaire. Voir l'état daté.

Ce qui ne s'applique pas

L'audit énergétique exigé pour vendre certaines passoires thermiques ne concerne pas les lots de copropriété, quelle que soit la classe du DPE.

Le DPE de l'immeuble

Le DPE collectif évalue tout l'immeuble et relève de la copropriété. En France métropolitaine, les copropriétés concernées doivent l'avoir depuis le 1er janvier 2026. Il ne remplace pas le DPE de votre appartement, mais il intéresse l'acheteur.

Toutes les pièces, et les cas allégés, sont détaillées dans les documents de vente en copropriété.

Pour un appartement loué vide ou meublé en résidence principale, ou en bail mobilité, le bailleur annexe au bail :

• le DPE ;
• le constat plomb, si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• les états électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques, si l'immeuble est dans une zone concernée ;
• le document sur le bruit des aéroports, si le logement est dans une zone d'un plan d'exposition au bruit.

Le bail indique aussi la surface habitable du logement, à ne pas confondre avec la surface Carrez. Voir la surface habitable.

L'état amiante n'est pas annexé au bail. Pour un appartement dans un immeuble dont le permis date d'avant le 1er juillet 1997, le propriétaire tient en revanche le dossier amiante des parties privatives (DAPP) à la disposition du locataire. Les états termites et assainissement, eux, ne concernent que la vente.

La classe du DPE et le droit de louer

En France métropolitaine, pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite, un appartement classé G n'est plus louable depuis le 1er janvier 2025. Un appartement classé F ne le sera plus à partir du 1er janvier 2028, et un appartement classé E à partir du 1er janvier 2034. Voir le DPE et la location.

Le dossier complet, location saisonnière comprise, est dans les diagnostics obligatoires pour louer.

Un studio a besoin des mêmes diagnostics qu'un autre appartement, pour le vendre comme pour le louer. Deux points changent.

• Le DPE : l'exclusion des bâtiments de moins de 50 m² vise les bâtiments indépendants, pas un logement dans un immeuble. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des classes sont adaptés pour les logements dont la surface de référence est de 40 m² ou moins. Un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 peut recevoir une nouvelle étiquette par une attestation de l'ADEME. Voir le DPE d'un appartement.
• La surface Carrez : elle reste due pour la vente d'un studio, sauf pour un lot de moins de 8 m².

Pour une vente

1. L'annonce indique les classes énergie et climat du DPE : faites-le avant la mise en vente.
2. La première visite : l'état des risques est remis à l'acheteur dès ce moment.
3. La promesse : le dossier de diagnostic technique y est annexé, avec les documents de la copropriété et la surface Carrez.
4. L'acte : les diagnostics doivent être encore valables. L'état termites doit dater de moins de 6 mois ; les états gaz et électricité, de moins de 3 ans.

Pour une location

L'état des risques est remis dès la première visite, puis annexé au bail avec les autres diagnostics. Il doit dater de moins de 6 mois et il est renouvelé à chaque changement de locataire. Les états gaz et électricité doivent dater de moins de 6 ans à la signature du bail.

Toutes les durées sont dans la durée de validité des diagnostics.

Lors d'un achat d'appartement, les diagnostics vous sont remis par le vendeur. Vérifiez surtout :

• la date de chaque diagnostic, au regard de la date de l'acte ;
• la classe du DPE du logement et, s'il existe, le DPE collectif de l'immeuble ;
• la surface Carrez indiquée dans la promesse ;
• le plan pluriannuel de travaux et les procès-verbaux d'assemblée générale, qui annoncent les travaux à venir.

Voir ce qu'il faut vérifier quand on achète. Pour les DPE déjà enregistrés à l'adresse, utilisez notre outil gratuit.

• Un diagnostiqueur certifié réalise le DPE, le plomb, l'amiante, les termites, le gaz et l'électricité. Sa certification est délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC.
• Le propriétaire peut établir lui-même l'état des risques, gratuitement avec le service public ERRIAL, et le document sur le bruit des aéroports. Voir la démarche gratuite ou notre service.
• Aucune certification n'est exigée pour le mesurage Carrez ni pour celui de la surface habitable.
• Le syndic fournit les documents de la copropriété et l'état daté.

Les diagnostics d'un même appartement peuvent souvent être réalisés lors d'une seule visite. Leur prix est libre : voir le prix des diagnostics immobiliers.

I Love Immo n'est pas diagnostiqueur. Avec le pack diagnostic vente, vous décrivez l'appartement une fois, nous établissons la liste des diagnostics qui le concernent et votre demande est transmise à des diagnostiqueurs certifiés. Pour une location, voyez le pack diagnostic location.