Les diagnostics d'une maison, pour la vendre ou la louer

Pour vendre une maison, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte. Selon la maison, il comprend :

1. Le DPE, sauf rares exceptions. Voir le DPE d'une maison.
2. L'audit énergétique, si la maison est classée F ou G, ou E en France métropolitaine. Voir l'audit énergétique.
3. Le constat plomb (CREP), si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949. Voir le CREP.
4. L'état amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Voir l'amiante dans une maison.
5. Les états gaz et électricité, si les installations intérieures ont plus de 15 ans. Voir le diagnostic électricité et le diagnostic gaz.
6. L'état termites, si la maison est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Voir le diagnostic termites.
7. Le contrôle de l'assainissement non collectif, si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout. Voir l'assainissement.
8. L'état des risques, si la maison est dans une zone concernée. Voir l'état des risques.
9. L'information sur la mérule, dans les zones délimitées par arrêté. Voir la mérule.
10. Le document sur le bruit des aéroports (ENSA), si la maison est dans une zone A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit. Voir l'ENSA.
11. L'information sur les appareils de chauffage au bois, seulement dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère où le préfet a fixé des règles pour ces appareils.
12. Les arrêtés de police de la sécurité ou de la salubrité qui visent la maison, s'il y en a.

S'il manque un diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement, ou s'il n'est plus valable à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Les termites

L'état termites est exigé pour vendre un bâtiment situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Il doit dater de moins de 6 mois à la promesse et à l'acte : si plusieurs mois les séparent, il faut souvent le refaire. Pour savoir si votre commune est concernée, demandez à la mairie.

L'assainissement non collectif

Si les eaux usées partent vers une fosse septique, une fosse toutes eaux ou une micro-station, le dossier contient le rapport du SPANC, de moins de 3 ans à l'acte. En cas de non-conformité, les travaux sont à réaliser dans l'année qui suit la vente, à la charge de l'acquéreur sauf accord différent. Pour une maison raccordée au tout-à-l'égout, un contrôle n'est exigé que si un arrêté municipal l'impose ou sur certains territoires d'Île-de-France.

L'audit énergétique des classes E, F et G

Pour vendre une maison classée F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025), un audit énergétique s'ajoute au DPE en France métropolitaine. Les maisons classées D seront concernées à partir du 1er janvier 2034. Outre-mer, il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er juillet 2024, et le sera pour la classe E à partir du 1er janvier 2028. L'audit est remis dès la première visite et vaut 5 ans. Voir le DPE d'une maison.

La mérule, le champignon du bois

Dans les zones délimitées par arrêté, la promesse ou l'acte indique s'il existe un risque de mérule. C'est une déclaration du vendeur : aucune visite d'un professionnel n'est exigée.

Certaines recherches portent sur des diagnostics qui ne figurent pas dans le dossier obligatoire.

• L'isolation : il n'existe pas de diagnostic isolation à part. C'est le DPE qui examine les murs, la toiture ou les combles, le plancher bas et les fenêtres de la maison, et l'audit énergétique qui propose des travaux pour les maisons classées E, F ou G.
• L'humidité : aucun diagnostic humidité n'est exigé pour vendre. En cas d'humidité persistante ou de bois abîmé, une inspection volontaire peut aider à donner une information exacte sur la mérule.
• La charpente et les bois : le diagnostic obligatoire porte sur les termites seulement. Les autres insectes du bois, comme les capricornes ou les vrillettes, n'entrent pas dans l'obligation. Un examen plus large, souvent appelé état parasitaire, peut être demandé, mais il n'est pas exigé.

Ces examens volontaires peuvent rassurer un acheteur. Ils ne remplacent aucun diagnostic obligatoire.

La loi Carrez vise la vente d'un lot de copropriété. Elle ne s'applique pas à une maison individuelle hors copropriété, ni à un terrain. Si votre maison fait partie d'une copropriété, elle est en revanche un lot comme un autre : sa superficie privative doit figurer dans la promesse et dans l'acte. Voir la loi Carrez.

Pour une location, c'est la surface habitable qui figure dans le bail, pour une maison comme pour un appartement. Elle exclut notamment les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les vérandas et les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Voir la surface habitable.

Maison ancienne

Plus une maison est ancienne, plus elle a de chances d'être concernée par le plomb (construction avant 1949), l'amiante (permis avant le 1er juillet 1997) et les états gaz et électricité (installations de plus de 15 ans). Pour le DPE, la même méthode de calcul s'applique à toutes les maisons existantes depuis le 1er juillet 2021 : vos factures de travaux d'isolation ou de chauffage aident le diagnostiqueur à décrire la maison.

Maison neuve

Une maison dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007 a un DPE établi dès la construction, à la demande du maître d'ouvrage ; il vaut 10 ans. Une maison construite avec un permis déposé depuis le 1er janvier 2023 a aussi un carnet d'information du logement, remis à l'acquéreur au plus tard à l'acte.

Une maison neuve échappe au plomb et à l'amiante, et ses installations n'ont pas encore 15 ans. L'état des risques, les termites ou le bruit des aéroports dépendent en revanche de la commune, quel que soit l'âge de la maison.

Pour une maison louée vide ou meublée en résidence principale, ou en bail mobilité, le bailleur annexe au bail :

• le DPE ;
• le constat plomb, si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
• les états électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques, si la maison est dans une zone concernée ;
• le document sur le bruit des aéroports, si elle est dans une zone d'un plan d'exposition au bruit.

Les termites, l'assainissement, la mérule et l'audit énergétique ne sont pas exigés pour louer. L'état amiante n'est pas annexé au bail.

La classe du DPE conditionne le droit de louer : en France métropolitaine, une maison classée G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, une maison classée F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028 et une maison classée E à partir du 1er janvier 2034. Voir le DPE et la location et les diagnostics obligatoires pour louer.

1. L'annonce indique les classes énergie et climat du DPE : faites-le avant de mettre la maison en vente.
2. La première visite : l'état des risques et, le cas échéant, l'audit énergétique sont remis à l'acheteur.
3. La promesse : le dossier de diagnostic technique y est annexé.
4. L'acte : les documents doivent être encore valables. L'état termites doit dater de moins de 6 mois, les états gaz et électricité de moins de 3 ans et le rapport du SPANC de moins de 3 ans.

Vous achetez une maison ? Vérifiez ces dates, la classe du DPE et, s'il y a lieu, l'audit énergétique et le rapport d'assainissement. Voir ce qu'il faut vérifier quand on achète et la durée de validité des diagnostics.

• Un diagnostiqueur certifié réalise le DPE, le plomb, l'amiante, les termites, le gaz et l'électricité. Sa certification est délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC.
• Un professionnel qualifié réalise l'audit énergétique : entreprise RGE, architecte formé ou diagnostiqueur certifié remplissant les conditions prévues.
• Le SPANC réalise le contrôle de l'assainissement non collectif, contre une redevance fixée localement.
• Le propriétaire peut établir lui-même l'état des risques, gratuitement avec le service public ERRIAL, et le document sur le bruit des aéroports. Il déclare aussi l'information sur la mérule. Voir la démarche gratuite ou notre service.

Les frais de diagnostic d'une vente reviennent au vendeur, qui fournit le dossier. Leur prix est libre : voir le prix des diagnostics immobiliers.

I Love Immo n'est pas diagnostiqueur. Avec le pack diagnostic vente, vous décrivez la maison une fois, nous établissons la liste des diagnostics qui la concernent et votre demande est transmise à des diagnostiqueurs certifiés. Pour une location, voyez le pack diagnostic location.