Louer ou vendre son appartement ou sa maison : simulateur

Comment se fait le comparatif

Vendre maintenant : prix de vente − frais de vente − capital restant dû − indemnités de remboursement anticipé − impôt sur la plus-value (nul pour la résidence principale). Cette somme est placée au rendement que vous indiquez.

Louer puis vendre : chaque année, loyers − charges du propriétaire − mensualités du prêt − impôt sur les loyers. Ce solde, positif ou négatif, est placé au même rendement. À l'horizon choisi, on ajoute la vente du bien : sa valeur selon votre hypothèse d'évolution, moins les frais, le capital restant dû et l'impôt sur la plus-value.

L'impôt sur les loyers suit le micro-foncier (30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de loyers par an) ou le régime réel (charges et intérêts déduits), au taux de votre tranche d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Exemple de calcul

Une résidence principale vaut 250 000 €. Il reste 110 000 € de prêt à 2 % sur 15 ans. Loyer possible : 950 € par mois ; charges du propriétaire : 2 600 € par an ; tranche à 30 %. Hypothèses de l'exemple : prix en hausse de 1 % par an, argent placé au taux du Livret A (1,7 %), frais de vente de 4 %. Achat en 2016 à 190 000 €.

Vendre maintenant : 250 000 − 10 000 de frais − 110 000 de prêt − 1 100 d'indemnités au plus = 128 900 €, soit environ 152 568 € dans 10 ans une fois placés.
Louer : la première année, la location coûte environ 288 € par mois après le prêt et 3 767 € d'impôt sur les loyers. Dans 10 ans, le bien vaudrait 276 156 €, il resterait 40 385 € de prêt, et l'impôt sur la plus-value serait d'environ 4 803 €.
Patrimoine à 10 ans en louant : environ 182 137 €, soit 29 570 € de plus qu'en vendant, avec ces hypothèses. Avec des prix stables ou en baisse, l'écart se réduit ou s'inverse.

Ce qui fait pencher la balance

La plus-value de la résidence principale : vendue maintenant, elle est exonérée. Mise en location puis vendue, elle ne l'est plus. L'exonération reste acquise si vous vendez dans un délai normal après votre départ, en principe un an, sans avoir loué entre-temps.
L'évolution des prix : c'est l'hypothèse qui pèse le plus. Testez-en plusieurs, dont une baisse.
Le DPE : en métropole, un logement classé G ne peut plus être loué par un nouveau bail depuis 2025, et F à partir de 2028 (interdictions de location).
Le loyer possible : il peut être plafonné dans les communes de l'encadrement des loyers ; pour le situer, voyez l'estimation du loyer.
La vacance et la gestion : quelques mois sans locataire ou une agence de gestion changent la trésorerie.

Les limites du calcul

Le comparatif ne compte ni les travaux, ni les loyers impayés, ni le déficit foncier reportable, ni la location meublée, ni l'IFI. Les règles fiscales sont celles de 2026, supposées inchangées. La plus-value future est estimée avec les forfaits légaux de frais d'acquisition (7,5 %) et de travaux (15 % après cinq ans).

Pour aller plus loin : la rentabilité locative détaille le rendement net, et les frais de vente chiffrent une vente aujourd'hui.

Questions fréquentes

Vaut‑il mieux vendre ou louer son appartement ?

Il n'y a pas de réponse générale : tout dépend du loyer possible, du prêt restant, de votre imposition et surtout de l'évolution des prix et du rendement de l'argent placé. Le simulateur chiffre les deux options avec vos hypothèses, à 5, 10 et 15 ans.

Si je loue mon ancienne résidence principale, vais‑je payer la plus-value ?

Oui, à la revente : un logement loué au jour de la vente n'est plus une résidence principale, l'exonération ne s'applique pas. Vendu dans un délai normal après votre départ, en principe un an, et sans avoir été loué, il reste exonéré.

Comment sont imposés les loyers d'une location vide ?

Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel déduit les charges et les intérêts. Le revenu est taxé au taux de votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Quel rendement retenir pour l'argent de la vente ?

Celui que vous obtiendriez vraiment. Par défaut, le simulateur prend le taux du Livret A, 1,7 % net d'impôt, mais il est plafonné à 22 950 € de dépôts : remplacez-le par votre hypothèse.

Peut‑on louer un logement mal classé au DPE ?

En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F sont exclus à partir de 2028. Vérifiez le DPE avant de choisir la location.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (6)vérifiées le 6 octobre 2026