Administrateur de biens : son rôle, sa carte professionnelle et ce qu'il faut vérifier

Ces trois métiers relèvent de la même loi, mais chacun a sa mention sur la carte professionnelle. Une même agence peut en cumuler plusieurs.

Une agence qui se contente de trouver un locataire n'a besoin que de la carte T. Dès qu'elle gère le bien et encaisse les loyers pour vous, il lui faut la carte G. Le rôle du syndic, qui gère les parties communes d'un immeuble, est expliqué dans le syndic de copropriété.

La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie (CCI). Elle est valable trois ans, puis renouvelée sur demande. Pour l'obtenir et la garder, le professionnel doit remplir quatre conditions :

1. Une aptitude professionnelle : un diplôme, par exemple le BTS professions immobilières, ou une expérience suffisante dans le métier.
2. Une garantie financière : un engagement d'une banque ou d'un assureur qui vous rembourse les fonds qu'il détient pour vous, s'il ne peut plus le faire. Son montant est d'au moins 110 000 €, et jamais inférieur aux sommes qu'il détient au plus haut.
3. Une assurance de responsabilité civile professionnelle, pour les conséquences de ses fautes.
4. L'absence de condamnation ou d'interdiction d'exercer.

S'y ajoute une obligation de formation continue : sans elle, la carte n'est pas renouvelée. Les collaborateurs qui négocient pour lui doivent, eux, avoir une attestation délivrée par le titulaire de la carte.

Un agent qui ne fait que des transactions peut s'engager à ne détenir aucun fonds et se passer de garantie. Ce n'est pas possible pour la gestion : un administrateur de biens doit toujours avoir une garantie financière (article 3 de la loi Hoguet).

Le gestionnaire peut recevoir pour vous les loyers, les charges, les dépôts de garantie et les avances pour travaux. Il lui faut pour cela un mandat écrit qui précise ses pouvoirs et l'autorise expressément à recevoir ces sommes. Chaque mandat est inscrit sur un registre, et son numéro est reporté sur votre exemplaire.

Il doit vous rendre des comptes au moins une fois par an. C'est la « reddition de comptes » : le relevé détaillé de ce qu'il a encaissé, dépensé et reversé (article 66 du décret du 20 juillet 1972). Il ne peut se faire payer que la rémunération prévue par le mandat, et par les seules personnes qui y sont désignées.

Exemple : Gérard confie son appartement de Nantes à un cabinet. Le mandat prévoit un reversement mensuel et un relevé annuel. En janvier, il reçoit le relevé de l'année : loyers encaissés, honoraires retenus, facture du plombier, régularisation des charges. Il garde ce relevé avec ses justificatifs pour sa déclaration de revenus.

Les questions de prix sont traitées dans les frais de gestion locative. Le contenu du contrat est détaillé dans le mandat de gestion locative.

Prenez dix minutes avant de signer. Ces vérifications sont simples :

La DGCCRF, le service de l'État chargé de la protection des consommateurs, rappelle ces obligations d'affichage. Un professionnel qui ne peut pas vous montrer sa carte ou son garant ne doit pas gérer votre argent.

Notre annuaire des administrateurs de biens publie un professionnel après avoir vérifié sa carte dans le registre officiel. I Love Immo n'est pas un administrateur de biens : nous ne gérons pas de location.

• Un proche qui gère pour vous. Votre conjoint ou un parent héritier possible, comme un enfant, peut gérer sans carte. La loi Hoguet ne s'applique pas à lui.
• Un géomètre-expert. L'ANIL signale qu'un géomètre-expert autorisé à exercer la gestion peut aussi gérer votre location, dans le cadre de sa propre profession.
• Une gestion « en ligne ». Une plateforme qui encaisse vos loyers est un administrateur de biens. Elle doit avoir la carte G et une garantie, comme une agence de quartier.
• Une location saisonnière. Une conciergerie qui cherche des clients ou encaisse des réservations entre aussi dans la loi Hoguet. Voyez la conciergerie de location saisonnière.
• Une faillite du gestionnaire. La garantie financière rembourse les fonds détenus pour vous. Signalez‑vous au garant dont le nom figure sur l'affiche et les documents de l'agence.

Avant de choisir entre gérer seul et déléguer, voyez aussi la gestion locative : agence ou seul.

À lire aussi : comparer les agences de gestion locative.

• L'administrateur de biens gère votre location et encaisse vos loyers, dans les limites d'un mandat écrit.
• Il doit détenir la carte « Gestion immobilière », valable trois ans, délivrée par la CCI.
• Sa garantie financière, d'au moins 110 000 €, est obligatoire : il ne peut pas s'en dispenser.
• Il vous rend des comptes au moins une fois par an et ne perçoit que la rémunération prévue au mandat.
• Vérifiez son numéro de carte, son garant et son barème avant de signer.