Gestion locative : gérer seul votre location ou la confier à une agence ?

Pour trouver vous-même le locataire, voyez louer entre particuliers.

Gérer seul convient bien si vous habitez près du logement et avez un peu de temps chaque mois. C'est aussi plus simple avec un ou deux logements. Vous gardez le contact direct avec le locataire et vous ne payez pas d'honoraires.

En contrepartie, vous assumez seul les délais et les formalités. Une révision de loyer demandée plus d'un an après sa date est perdue pour l'année écoulée. Un dépôt de garantie rendu en retard vous coûte une majoration pour chaque mois de retard. Un impayé mal suivi s'aggrave vite.

Quelques outils gratuits allègent le travail :

• notre modèle de quittance de loyer, pour un document conforme chaque mois ;
• le calcul de la révision du loyer selon l'IRL, l'indice de référence des loyers publié chaque trimestre ;
• le rappel des délais du dépôt de garantie.

Pour aller plus loin, comparez les logiciels de gestion locative pour particuliers : ce qu'ils font, et ce qu'ils ne font pas.

Le professionnel agit à votre place, dans les limites du mandat que vous signez. Il peut chercher le locataire, rédiger le bail et faire les états des lieux. Il encaisse ensuite les loyers et vous les reverse. Il suit aussi les charges, les relances et les petits travaux.

Pour encaisser vos loyers, il lui faut trois choses :

1. une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », délivrée pour trois ans par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) ;
2. une garantie financière, qui vous rembourse les sommes qu'il détient s'il fait faillite ;
3. une assurance de responsabilité civile professionnelle, qui couvre ses fautes.

On l'appelle administrateur de biens ou gestionnaire locatif. Ce peut être une agence, un réseau ou une société de gestion « en ligne » : les règles sont les mêmes pour tous. Le détail des vérifications à faire est dans l'administrateur de biens et sa carte.

La mission est fixée par écrit dans un mandat de gestion. Ce contrat précise ses pouvoirs, sa rémunération et la façon dont il vous rend des comptes. Lisez le mandat de gestion locative avant de signer.

Côté coût, les honoraires de gestion sont libres et à votre charge. Les frais de mise en location sont en partie payés par le locataire, dans des plafonds fixés par décret (Service-Public, F375). Le détail est dans les frais de gestion locative. Ces honoraires se déduisent de vos loyers si vous déclarez au réel : voyez les charges déductibles des revenus fonciers.

Posez‑vous quatre questions simples :

1. Où habitez‑vous ? À plus d'une heure du logement, chaque visite devient une expédition.
2. Combien de logements louez‑vous ? Au-delà de deux ou trois, les dates se croisent : révisions, régularisations, fins de bail.
3. Combien de temps voulez‑vous y passer ? La gestion demande un suivi chaque mois, et bien plus l'année d'un changement de locataire.
4. Comment réagiriez‑vous à un impayé ? Certains préfèrent qu'un tiers fasse les relances.

Exemple : Monique, 67 ans, loue un deux-pièces à Lyon et vit à Annecy. Elle a confié la recherche du locataire et la gestion courante à un administrateur de biens. Elle reçoit chaque mois le loyer, moins les honoraires, et un compte rendu annuel. Son frère Bernard loue un studio dans sa propre ville : il gère seul, avec un tableau et les outils gratuits.

Une solution intermédiaire existe aussi. Vous pouvez confier la seule mise en location à une agence, puis gérer vous-même la suite. L'agence est alors payée à la signature du bail, pas chaque mois.

Même avec un gestionnaire, vous restez le bailleur. C'est à vous de vous assurer que :

• le logement est décent, ce qui inclut sa performance énergétique : voyez le DPE et la location ;
• les diagnostics du dossier de location sont remis au locataire : voyez les diagnostics obligatoires pour louer ;
• vos revenus fonciers sont déclarés chaque année, même si le gestionnaire vous envoie un récapitulatif ;
• la déclaration d'occupation est à jour sur votre espace des impôts.

Gardez une copie de chaque document : bail, états des lieux, diagnostics, comptes rendus. Si vous changez de gestionnaire, vous repartirez de ce dossier.

• Une aide de la famille. Un conjoint, un enfant ou un autre héritier possible peut gérer pour vous sans carte professionnelle. La loi Hoguet ne s'applique pas à lui (article 2 de la loi).
• Un bien en indivision ou en SCI. Il faut savoir qui décide de confier la gestion. En indivision, une majorité des deux tiers suffit pour les actes d'administration : voyez l'indivision et ses règles.
• Une location saisonnière. La gestion d'un meublé de tourisme suit d'autres règles, avec souvent une conciergerie : voyez la conciergerie de location saisonnière.
• Le risque d'impayé. Gestionnaire ou non, vous pouvez assurer vos loyers ou demander une caution. Les deux ne se cumulent pas, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti, rappelle l'ANIL. Notre outil sur l'assurance loyers impayés aide à comparer.
• Le locataire en difficulté. Le gestionnaire relance et vous informe. Pour une procédure devant le juge, c'est vous qui êtes partie au procès : faites‑vous conseiller par un avocat ou par l'ADIL de votre département.

À lire aussi : comparer les agences de gestion locative.

• Gérer seul ne coûte rien mais demande du temps chaque mois et une vraie rigueur sur les délais.
• Un professionnel qui gère votre bien doit avoir la carte « Gestion immobilière », une garantie financière et une assurance.
• Sa mission, ses pouvoirs et sa rémunération sont fixés dans un mandat de gestion écrit.
• Même en déléguant, vous restez le bailleur : décence, diagnostics, impôts et déclaration d'occupation.
• Une formule intermédiaire existe : confier la seule mise en location, puis gérer vous-même.