Conciergerie de location saisonnière : ce qu'elle fait, ses règles et ce qui fait son prix

Un intermédiaire titulaire de la carte peut recevoir les acomptes des voyageurs. Ces versements sont encadrés par le décret du 20 juillet 1972 (article 68) :

• l'acompte ne peut pas dépasser 25 % du loyer total du séjour ;
• il ne peut pas être demandé plus de douze mois avant la remise des clés, pour les réservations faites depuis le 1er mars 2026 (contre six mois avant cette date) ;
• le solde ne peut être exigé qu'un mois avant l'arrivée, au plus tôt ;
• la conciergerie vous informe de ces versements selon ce que prévoit le mandat.

Exemple : Françoise loue sa maison de Biarritz 2 000 € la semaine du 10 août 2027. Un voyageur réserve le 15 septembre 2026, par l'intermédiaire de la conciergerie. Celle-ci peut lui demander au plus 500 € d'acompte. Le solde, 1 500 €, ne pourra être réclamé qu'à partir du 10 juillet 2027.

Le contrat avec la conciergerie doit être écrit. Il précise ses pouvoirs, l'autorisation de recevoir des fonds, sa rémunération et la façon dont elle vous rend des comptes. Ces points sont les mêmes que pour le mandat de gestion locative.

La conciergerie agit pour vous, mais c'est vous le loueur. Depuis le 20 mai 2026, le code du tourisme prévoit que tout meublé de tourisme soit déclaré au préalable sur un téléservice national. Celui-ci délivre un numéro de déclaration, qui doit figurer dans chaque annonce. Renseignez‑vous auprès de votre mairie sur la démarche à suivre pour votre commune.

D'autres règles peuvent s'ajouter :

• pour une résidence principale, la location en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par an. La commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours ;
• pour une résidence secondaire, certaines communes exigent une autorisation de « changement d'usage », c'est-à-dire le passage d'un logement à un usage touristique. En métropole, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit alors être classé de A à E ;
• en copropriété, le règlement peut interdire les meublés de tourisme : vérifiez-le avant de signer avec une conciergerie ;
• à chaque séjour, la taxe de séjour est collectée auprès du client, puis reversée à la commune, sauf si la plateforme s'en charge.

L'intermédiaire a aussi ses obligations (code du tourisme, article L324-2-1). Avant de publier l'annonce, il doit vous informer de ces démarches. Il doit aussi obtenir de vous une déclaration sur l'honneur que vous les avez faites, en indiquant s'il s'agit de votre résidence principale. Il publie le numéro de déclaration dans chaque annonce.

Le prix d'une conciergerie est libre : aucun plafond ne s'applique aux locations de vacances. Les modes de calcul varient beaucoup d'une offre à l'autre. Avant de comparer, repérez ces éléments :

1. La commission : souvent un pourcentage des revenus de location. Vérifiez sur quoi elle porte : le prix payé par le voyageur, ou le montant reçu après la commission de la plateforme.
2. Le ménage et le linge : parfois facturés au voyageur en plus du séjour, parfois à vous, à chaque départ.
3. Les services à l'acte : petites réparations, courses, accueil tardif, inventaire de début de saison.
4. Les frais de mise en route : photos, rédaction de l'annonce, création des comptes sur les plateformes.
5. La durée et la résiliation : durée minimale, préavis, sort des réservations déjà prises si vous partez.

Demandez une simulation sur une saison type, avec le nombre de séjours que vous visez. Comparez ensuite le montant qui vous reste, et pas seulement le taux affiché. Pour une location à l'année plutôt que saisonnière, les règles et les prix sont autres : voyez les frais de gestion locative.

• Les impôts. Les revenus d'un meublé de tourisme se déclarent comme des revenus de location meublée. La commission de la conciergerie se déduit au régime réel. Voyez Airbnb et impôts et notre outil LMNP. Pour votre propre cas, un expert-comptable ou un conseiller fiscal saura vous guider.
• Le contrat avec le voyageur. Il doit être écrit, en deux exemplaires, avec le prix, les dates et les conditions d'annulation. La conciergerie le prépare souvent, mais vérifiez qu'il comporte le numéro de déclaration.
• Un locataire qui sous-loue. Un locataire ne peut pas confier son logement à une conciergerie sans l'accord écrit de son propriétaire. Dans un logement social, c'est interdit.
• L'assurance. Aucune assurance n'est imposée pour un meublé de tourisme, mais elle est vivement recommandée. Vérifiez aussi que la conciergerie est assurée pour ses propres fautes.
• La gestion seul, avec des outils. Si vous préférez garder la main, un calendrier partagé et une personne de confiance pour les clés peuvent suffire. Voyez les logiciels de gestion locative pour particuliers.

• Une conciergerie qui fait seulement l'accueil, les clés et le ménage n'a pas besoin de carte professionnelle.
• Si elle gère les annonces, les réservations ou encaisse les paiements, elle doit avoir une carte, une garantie financière et un mandat écrit.
• Depuis le 1er mars 2026, un intermédiaire peut encaisser jusqu'à 25 % d'acompte, au plus douze mois avant l'arrivée.
• Vous restez le loueur : déclaration du meublé, plafond de 120 jours pour une résidence principale, règles de la commune et de la copropriété.
• Son prix est libre : comparez ce qui vous reste sur une saison, pas seulement le pourcentage affiché.