Syndic de copropriété : ce qu'il fait, ce que dit son contrat, ce que vous pouvez exiger

Deux familles de syndics existent.

• Le syndic professionnel. C'est une agence ou une personne dont c'est le métier. Il doit avoir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), avec la mention « Syndic de copropriété ». Il doit aussi justifier d'une garantie financière, qui rembourse la copropriété en cas de faillite ou de détournement. Enfin, il doit être assuré pour les fautes commises dans son travail.
• Le syndic non professionnel. C'est un copropriétaire de l'immeuble qui accepte la fonction, souvent sans être payé. On parle de syndic bénévole, ou de syndic coopératif quand c'est le président du conseil syndical. Ses règles sont dans le syndic bénévole.

Certaines agences se présentent comme des syndics « en ligne ». Elles suivent exactement les mêmes règles : voir le syndic en ligne.

Le syndic est élu par l'assemblée générale, à la majorité absolue : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.

1. Le conseil syndical compare plusieurs offres avant l'assemblée. Il demande à plusieurs syndics un projet de contrat et une fiche d'information sur les prix. On parle de mise en concurrence.
2. Les projets de contrat sont envoyés avec la convocation à l'assemblée. Un syndic dont le contrat n'était pas joint peut voir son élection contestée.
3. L'assemblée vote sur chaque candidat, l'un après l'autre. Dès qu'un candidat obtient la majorité, il est élu et son contrat approuvé.
4. Si personne n'a la majorité absolue mais qu'un candidat a au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu tout de suite. Il se fait alors à la majorité des seuls présents et représentés.

Exemple. Un immeuble compte 1 000 tantièmes, c'est-à-dire 1 000 parts de voix. Le candidat A obtient 420 voix. C'est moins de 501, mais plus d'un tiers (334). L'assemblée revote aussitôt. Si 700 voix sont présentes ou représentées et qu'A en obtient 420, il est élu.

Le contrat d'un syndic payé doit suivre un contrat type, c'est-à-dire un modèle fixé par décret. Il doit être accompagné d'une fiche qui résume ses prix et ses prestations, pour que vous puissiez comparer.

Le contrat indique :

• sa durée, avec une date de début et une date de fin. Elle ne peut pas dépasser 3 ans. Elle est limitée à 1 an si le syndic, ou un proche, a participé à la construction de l'immeuble, pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux ;
• le forfait annuel, qui couvre toute la gestion courante : l'assemblée annuelle, la comptabilité, les appels de fonds, l'accès en ligne aux documents, un nombre de visites de l'immeuble ;
• les prestations particulières, facturables en plus du forfait, au temps passé ou à un prix fixé. Leur liste est limitée par décret : 20 prestations depuis le 25 décembre 2025, avec l'ajout du suivi d'un emprunt collectif ;
• les honoraires de travaux, votés en même temps que les travaux, en pourcentage de leur montant hors taxes ;
• les frais facturés à un seul copropriétaire, par exemple l'état daté lors d'une vente.

Ce que coûte chacun de ces postes, et comment comparer deux contrats, est détaillé dans la rémunération du syndic.

Un syndic qui ne respecte pas le contrat type risque une amende administrative. Elle peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société. Les prix, eux, sont libres : nous n'en citons donc aucun.

Plusieurs obligations vous protègent directement.

• Un compte bancaire au nom de la copropriété. Le syndic doit l'ouvrir dans les 3 mois de sa désignation. Sinon, son mandat tombe automatiquement.
• Un accès en ligne aux documents, s'il est professionnel. Vous y trouvez le règlement de copropriété, les procès-verbaux, les contrats d'assurance et d'entretien, et votre compte personnel.
• Une réponse dans le mois. Le conseil syndical peut demander des documents, et chaque copropriétaire la fiche synthétique. Après un mois sans réponse, 15 € par jour de retard sont retenus sur le forfait du syndic.
• Des courriers électroniques par défaut. Depuis le 25 décembre 2025, les convocations et mises en demeure partent par voie électronique. Vous pouvez demander à les recevoir par lettre recommandée postale, à tout moment.

Si le syndic commet une faute qui cause un dommage, sa responsabilité peut être engagée devant le tribunal. Dans ce cas, faites‑vous accompagner par un avocat.

• Immeuble neuf. Un syndic provisoire est souvent désigné par le promoteur. Il ne peut rester en place que si la première assemblée le confirme, après mise en concurrence.
• Copropriété sans syndic. Si l'assemblée n'arrive pas à en élire un, le président du tribunal judiciaire peut le désigner, à la demande d'un copropriétaire ou du maire.
• Petites copropriétés. Jusqu'à 5 lots, ou avec un budget moyen inférieur à 15 000 €, certaines règles s'allègent, comme la comptabilité. Le syndic reste obligatoire.
• Changer de syndic. La procédure, à la fin du mandat ou en cours de mandat, est détaillée dans changer de syndic.

Pour trouver un syndic dont nous avons vérifié la carte professionnelle, consultez l'annuaire des professionnels. I Love Immo n'est pas syndic de copropriété.

À lire aussi : trouver un syndic, les recours contre le syndic, l'espace en ligne du copropriétaire et comprendre les comptes de la copropriété.

• Le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale et gère l'immeuble au quotidien.
• Il est élu à la majorité absolue, pour 3 ans au plus, après comparaison de plusieurs offres.
• Un syndic professionnel doit avoir une carte de la CCI, une garantie financière et une assurance professionnelle.
• Son contrat suit un modèle imposé : un forfait, plus une liste limitée de prestations facturables à part.
• Il doit ouvrir un compte au nom de la copropriété dans les 3 mois, sous peine de perdre son mandat.