Comment savoir si un terrain est constructible : le document d'urbanisme, la zone, les servitudes et la réponse écrite de la mairie

Le plan local d'urbanisme découpe la commune en quatre types de zones (code de l'urbanisme, articles R151-17 à R151-26) :

• zone U, urbaine : les quartiers déjà bâtis, où les réseaux suffisent. On y construit, en respectant le règlement ;
• zone AU, à urbaniser : des secteurs destinés à être bâtis plus tard. On y construit si les réseaux proches suffisent pour toute la zone ; sinon, il faut d'abord modifier le plan ;
• zone A, agricole : des terres protégées pour leur valeur agricole. Une maison n'y est possible que dans des cas très encadrés ;
• zone N, naturelle et forestière : des espaces protégés pour leur paysage, leur forêt ou un risque d'inondation. On n'y construit presque pas.

Les lettres sont souvent suivies d'un indice, comme UA, UB, 1AU ou Nh. Chaque indice a ses propres règles : lisez le règlement de la zone exacte.

Exemple. M. et Mme Perrin héritent d'un pré de 2 000 m² en bordure de bourg. Sur le plan de zonage, la parcelle est en zone A. Malgré les maisons voisines, ils ne pourront pas y faire bâtir un logement. Le pré se vendra comme terrain agricole, pas comme terrain à bâtir.

Une zone U ne suffit pas. D'autres contraintes peuvent bloquer ou limiter un projet :

• une servitude d'utilité publique, par exemple une ligne à haute tension, un captage d'eau ou le périmètre d'un monument historique ;
• un plan de prévention des risques, qui peut interdire de bâtir en zone inondable. L'état des risques les liste pour une adresse ;
• l'absence d'accès ou de réseaux suffisants. Voir viabiliser un terrain ;
• une parcelle trop étroite pour respecter les reculs imposés par rapport aux limites et à la voie ;
• le règlement d'un lotissement, qui s'ajoute au plan local d'urbanisme.

1. Trouvez le numéro de la parcelle sur le plan cadastral.
2. Consultez la fiche à la parcelle sur le Géoportail de l'urbanisme : elle liste les documents et servitudes qui touchent le terrain.
3. Vérifiez à la mairie : seuls les documents détenus par la commune, l'intercommunalité ou la préfecture font foi, d'après le Géoportail lui-même.
4. Demandez un certificat d'urbanisme. Le certificat d'information donne les règles. Le certificat opérationnel dit si votre projet précis est réalisable. Voir certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel.

La demande est gratuite. La mairie répond en un mois pour un certificat d'information, en deux mois pour un certificat opérationnel.

• Un terrain agricole. Hors exceptions, une maison n'y est pas permise. La vente obéit aussi à des règles propres, comme le droit de priorité de la Safer. Voir vendre un terrain constructible ou non.
• Un plan en révision. Si la commune prépare un nouveau plan, la mairie peut reporter sa décision sur votre permis. Le certificat d'urbanisme le signale.
• Une commune sans document. Hors des parties urbanisées, le conseil municipal peut autoriser un projet par une délibération motivée. Il faut alors l'avis conforme d'une commission départementale (articles L111-4 et L111-5).
• Un achat. Avant de signer, faites de l'obtention du certificat opérationnel une condition de la promesse. Voir acheter un terrain : les précautions.
• Une estimation. La valeur d'un terrain dépend d'abord de ce qu'on peut y construire. Voir estimer un terrain.

À lire aussi : certificat de numérotage : obtenir une adresse et terrain de loisir : cabane, caravane, ce qui est permis.

• La constructibilité dépend du document d'urbanisme de la commune, pas du cadastre.
• En plan local d'urbanisme, on construit surtout en zone U, parfois en zone AU, presque jamais en zone A ou N.
• Une zone constructible peut être bloquée par une servitude, un risque ou l'absence de réseaux.
• Seul le certificat d'urbanisme donne une réponse écrite et gèle les règles pendant 18 mois.