Acheter un terrain pour construire : les vérifications à faire avant de signer

En lotissement, vérifiez que le lotisseur a bien obtenu son autorisation. C'est un permis d'aménager s'il crée des voies ou des espaces communs, sinon une déclaration préalable. Le permis d'aménager est expliqué dans notre article dédié.

Visitez le terrain, de préférence plusieurs fois et par temps de pluie. Regardez la pente, les flaques, les rochers, les arbres. Interrogez la mairie sur l'histoire du lieu : une ancienne carrière, par exemple, change tout.

Le bornage fixe officiellement les limites, avec des bornes posées par un géomètre-expert. Le cadastre, lui, ne garantit pas les limites réelles. Le plan cadastral reste utile pour repérer la parcelle.

Pour un terrain destiné à une maison, la promesse et l'acte doivent dire si sa description résulte d'un bornage. Pour un lot de lotissement, cette mention est obligatoire. Si elle manque, l'acheteur peut demander l'annulation, dans le mois qui suit l'acte (Code de l'urbanisme, article L115-5).

Si le terrain n'a pas d'accès direct à la route, il faut une servitude de passage sur un terrain voisin. Elle doit exister avant le dépôt du permis de construire.

Le vendeur doit vous remettre plusieurs documents, avant la promesse ou, à défaut, avant l'acte.

• L'état des risques, si le terrain est exposé à un risque naturel, minier ou technologique, ou à une pollution des sols. Il doit vous être remis dès la première visite.
• L'étude géotechnique préalable, c'est-à-dire une étude de sol, si le terrain est constructible et situé dans une zone exposée au retrait-gonflement des argiles. Elle reste ensuite attachée au titre de propriété.
• L'état des nuisances sonores aériennes, si le terrain est proche d'un aéroport, dans une zone de bruit.

L'étude géotechnique et les sols argileux font l'objet de pages dédiées. Pour un terrain inondable, voyez acheter en zone inondable.

• Un terrain agricole. En zone agricole du PLU, on ne construit pas de maison, sauf exceptions strictes, par exemple pour un agriculteur dont la présence est indispensable. La Safer, société d'aménagement foncier et d'établissement rural, peut aussi acheter en priorité. Voir vendre un terrain agricole.
• Un terrain de loisir. Un terrain non constructible ne permet pas d'y installer une habitation. Même un abri ou un aménagement peut demander une autorisation.
• Un terrain en zone de préemption. La commune peut acheter à votre place. Voir la préemption et la déclaration d'intention d'aliéner.
• Un logement neuf sur plan. Si vous préférez acheter un logement à construire chez un promoteur, voir acheter en VEFA.
• Un terrain vendu avec la maison. Si le vendeur du terrain vous vend aussi la construction, le contrat suit d'autres règles. Voir le contrat de construction de maison individuelle.
• Des taxes d'urbanisme. Le certificat d'urbanisme indique celles qui s'appliquent. Elles s'ajoutent au prix du terrain et de la maison.

Une promesse mal rédigée peut vous lier à un terrain inutilisable. Faites-la préparer par un notaire, avec des conditions suspensives adaptées à votre projet. I Love Immo n'est ni notaire ni géomètre.

À lire aussi : achat immobilier : les étapes, de l'offre aux clés, négociation immobilier : de combien baisser le prix ?, frais de notaire pour un terrain : ce qui change, vente immobilière de l'État : acheter un bien domanial, estimer un terrain : les critères qui font le prix.

• Pas de délai de rétractation pour un terrain à bâtir : vérifiez tout avant de signer.
• Le certificat d'urbanisme opérationnel confirme votre projet et gèle les règles pendant 18 mois.
• Le bornage est obligatoire en lotissement et fortement conseillé ailleurs.
• En zone argileuse, le vendeur d'un terrain constructible fournit une étude de sol.
• Vérifiez l'accès, les réseaux et l'état des risques dès la première visite.