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Outil gratuit

Acheter ou louer la comparaison année par année

Acheter devient plus avantageux que louer quand la valeur du logement, moins le capital encore dû, dépasse ce que le locataire aurait mis de côté en plaçant l'apport et la différence de mensualités.

€
€

L'épargne mise dans l'achat ; le locataire la garde placée.

€/mois

Hors charges récupérables, pour un logement équivalent.

€

Le montant donné par votre notaire, ou une estimation.

€/an

Payée par le propriétaire seul.

€/an

Charges de copropriété non récupérables, entretien.

%

Taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat en août 2026 (Banque de France), hors assurance. Remplacez-le par celui de votre banque.

ans

25 ans au plus en général (HCSF).

Vos hypothèses

Personne ne connaît l'avenir : changez ces valeurs pour voir ce qui fait basculer le résultat.

%/an

0 % : le logement garde sa valeur.

%/an

Par défaut, la dernière hausse annuelle de l'IRL (2e trimestre 2026).

%/an

Net d'impôt. Par défaut, le Livret A (1,7 %).

Plus d'options
%/an

Taux annuel sur le capital emprunté, indiqué sur votre devis. Vide : calcul sans assurance.

Le logement

Pour le taux exact des droits de mutation.

€

Payés au départ, comme les frais de notaire.

%

Si vous comptez revendre par une agence, en % du prix de vente.

ans

Combien de temps vous pensez garder le logement.

En bref

Acheter devient plus avantageux que louer quand la valeur du logement, moins le capital encore dû, dépasse ce que le locataire aurait mis de côté en plaçant l'apport et la différence de mensualités. Avec les frais de notaire et les intérêts du début, il faut en général plusieurs années : le résultat dépend surtout du temps que vous garderez le logement, de l'évolution des prix et du rapport entre prix et loyer.

Règles et données vérifiées le 6 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé à partir de vos réponses : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Comment se calcule la comparaison acheter ou louer

On compare deux personnes qui dépensent la même somme chaque mois pour le même logement :

  • Le propriétaire met son apport dans l'achat et emprunte le reste du prix et des frais. Chaque mois, il paie la mensualité (assurance comprise), la taxe foncière et les charges qu'un locataire ne paie pas. Son patrimoine = valeur du logement − capital restant dû (− frais de revente si vous les indiquez) + ce qu'il a pu épargner.
  • Le locataire garde l'apport et le place. Chaque mois, il paie le loyer et place la différence quand il dépense moins que le propriétaire (et inversement).

Les prêts sont calculés mois par mois (simulateur de prêt), les frais de notaire d'après le barème (frais de notaire). Évolution des prix, hausse des loyers et rendement de l'épargne sont vos hypothèses : par défaut 0 % pour les prix, la dernière hausse annuelle de l'IRL pour les loyers et le taux du Livret A pour l'épargne.

Exemple de calcul

Un appartement ancien à 250 000 €, loué 900 € par mois hors charges. L'acheteur apporte 30 000 € et emprunte 240 120 € (frais de notaire de 20 120 € compris) sur 25 ans à 3,32 %, assurance à 0,30 %. Taxe foncière : 1 200 € par an ; charges du propriétaire : 1 000 € par an. Il dépense 1 422 € par mois la première année, le locataire 900 € ; loyers et charges montent de 1,15 % par an, l'épargne rapporte 1,7 %.

  • Prix stables : l'achat devient gagnant après 17 ans. À 10 ans, 83 015 € de patrimoine pour le propriétaire contre 98 903 € pour le locataire ; à 25 ans, 250 000 € contre 203 225 €.
  • Prix en hausse de 1 % par an : gagnant après 8 ans.
  • Prix en hausse de 2 % par an : gagnant après 5 ans.

Ce qui fait pencher la balance, et les limites

  • La durée de détention : les frais de notaire et les intérêts des premières années se rattrapent avec le temps. Revendre tôt favorise en général la location.
  • Le rapport entre prix et loyer : quand le loyer est faible par rapport au prix, louer reste longtemps devant (loyer moyen de votre ville).
  • Le taux du crédit et l'assurance (taux actuels), l'évolution des prix et le rendement de l'épargne du locataire.
  • La fiscalité : la plus-value sur la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt ; le rendement de l'épargne est à indiquer net d'impôt.

La comparaison ne compte ni les gros travaux, ni l'évolution de vos revenus, ni les aides comme le prêt à taux zéro, ni la sécurité ou la liberté que chacun recherche. C'est une aide à la réflexion, pas une prévision.

Questions fréquentes

Faut‑il acheter ou louer sa résidence principale ?

Cela dépend surtout du temps que vous garderez le logement, du rapport entre son prix et son loyer, du taux de votre crédit et de l'évolution des prix. Comparez votre cas avec vos chiffres : l'outil montre l'année où l'achat dépasse la location, selon vos hypothèses.

Au bout de combien de temps l'achat devient‑il rentable ?

Il n'y a pas de durée unique : dans l'exemple de cette page, il faut 17 ans si les prix restent stables, 8 ans s'ils montent de 1 % par an et 5 ans à 2 % par an. Plus les frais de départ et le taux sont élevés, plus il faut de temps.

Pourquoi l'apport compte‑t‑il dans la comparaison ?

Le locataire, lui, garde cette somme et la place. La comparaison lui fait gagner les intérêts de l'apport, au rendement d'épargne que vous indiquez, pour comparer à argent égal.

Quel rendement de l'épargne retenir ?

Celui d'un placement que vous utiliseriez vraiment, net d'impôt. Par défaut, l'outil prend le taux du Livret A, disponible pour tous et sans risque. Un rendement plus élevé favorise la location, avec plus de risque.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

Relecture

Relecture juridique en cours. Vérifiez votre cas avec un professionnel avant de signer.

Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (4)vérifiées le 6 octobre 2026

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