SCI à l'IS ou à l'IR : comparer l'impôt jusqu'à la revente

Comment la SCI est imposée

À l'impôt sur le revenu (régime par défaut), la SCI ne paie pas d'impôt : chaque associé déclare sa part du résultat en revenus fonciers (location nue), au régime réel, à sa tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un déficit foncier se déduit de son revenu global jusqu'à 10 700 € par an. À la revente, la plus-value des particuliers s'applique : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements, avec des abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).

À l'impôt sur les sociétés (sur option), la SCI déduit ses charges, ses intérêts et l'amortissement du bien hors terrain, puis paie l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà, si son chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que son capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Les pertes se reportent sur les bénéfices suivants. À la revente, la plus-value est le prix de vente moins la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements), imposée à l'IS sans abattement pour durée de détention. Les bénéfices versés aux associés sont des dividendes, imposés à la flat tax de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou au barème sur option.

L'option pour l'IS se notifie avant la fin du 3e mois de l'exercice ; elle devient irrévocable après 5 ans. Une SCI qui loue habituellement en meublé exerce une activité commerciale et relève en principe de l'IS si ces recettes dépassent 10 % de son chiffre d'affaires.

Exemple sur 20 ans

Une SCI familiale achète 250 000 € (frais de notaire 19 000 €) avec 19 000 € d'apport et 250 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans (assurance 0,30 %). Loyer 1 200 € par mois, charges et taxe foncière 2 400 € par an, frais de la société 1 200 € par an. Associés à 30 %. Revente après 20 ans, le bien ayant pris 1 % par an (305 048 €).

À l'IR : 48 627 € d'impôt et de prélèvements sur les loyers en 20 ans, aucune plus-value imposable (les forfaits de 7,5 % et 15 % couvrent la hausse). Enrichissement net des associés : environ 90 400 €.
À l'IS : aucun IS pendant 20 ans (amortissements et intérêts), mais 30 518 € d'IS sur la plus-value, calculée sur une valeur nette comptable très réduite, et 34 086 € de flat tax à la distribution. Enrichissement net : environ 74 500 €.

Avec une revente au prix d'achat, le résultat s'inverse : environ 35 400 € à l'IR contre 46 100 € à l'IS. L'IS favorise surtout une détention longue sans revente, les bénéfices laissés dans la société ; l'IR, une revente avec plus-value après de longues années.

Hypothèses et limites

Location nue uniquement ; impôt des associés calculé à leur tranche marginale, sans refaire le barème.
À l'IS, amortissement par composants simplifié (terrain exclu, 15 % par défaut ; gros œuvre sur 50 ans, toiture et installations sur 25 ans, agencements sur 15 ans) et frais de notaire amortis avec le bien : des choix comptables à valider.
Les bénéfices restent dans la société jusqu'à la revente, puis sont distribués ; les avances des associés (compte courant) sont remboursées sans impôt.
Ne sont pas comptés : frais de constitution et de dissolution, droit de partage, frais de revente, transmission des parts et droits de succession, plafonnement du report des pertes à l'IS.

Cette comparaison est une estimation, pas un conseil : le choix entre IR et IS, les statuts et la transmission se décident avec un expert-comptable ou un notaire. Pour la même opération en direct : simulateur d'investissement locatif et location nue ou meublée.

Questions fréquentes

SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle choisir ?

À l'IS, l'amortissement réduit fortement l'impôt pendant la détention, ce qui convient si les bénéfices restent dans la société. À l'IR, la plus-value profite des abattements pour durée de détention, ce qui convient pour revendre après de longues années. Comparez avec vos chiffres et validez le choix avec un expert-comptable.

Comment est imposée la plus-value d'une SCI à l'IS ?

Elle est égale au prix de vente moins la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au bénéfice de l'année et supporte l'IS à 15 % puis 25 %, sans abattement pour durée de détention.

Quel est le taux de l'impôt sur les sociétés pour une SCI ?

15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà, si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Sinon, 25 % sur tout le bénéfice.

Peut‑on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?

L'option peut être révoquée pendant les cinq premières années ; au-delà, elle devient irrévocable. Le passage de l'IR à l'IS, ou l'inverse, a aussi des conséquences fiscales immédiates à étudier avec un professionnel.

Une SCI familiale paie‑t‑elle des impôts ?

À l'IR, la SCI ne paie pas d'impôt sur le revenu : ce sont les associés qui déclarent leur part des loyers. À l'IS, la société paie l'impôt sur ses bénéfices, et les associés sont imposés sur les dividendes qu'ils reçoivent.

Rédaction

L'équipe éditoriale I Love Immo

Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.

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Sources vérifiées le 6 octobre 2026.

Sources officielles (5)vérifiées le 6 octobre 2026

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